Czego potrzebują obcokrajowcy, aby kupić nieruchomości mieszkalne na Ukrainie
Cudzoziemcy mają prawo nabyć dowolną nieruchomość na Ukrainie. Jednak rynek nieruchomości, proces nabycia i późniejsze przeniesienie własności mają pewne cechy szczególne.
Przede wszystkim należy wyróżnić dwa rynki nieruchomości mieszkaniowych:
- Rynek pierwotny , czyli mieszkania i domy w nowym budownictwie. Na tym rynku znajdują się bezpośrednie oferty deweloperów i inwestorów, a także inwestycje w nieruchomości w budowie. W tym przypadku deweloper jest głównym usługodawcą i sprzedawcą, a brokerzy i pośrednicy są rzadkością.
- Rynek wtórny to nieruchomości sprzedawane przez byłych właścicieli. W praktyce brokerzy i pośrednicy niemal zawsze uczestniczą w rynku wtórnym po stronie sprzedającego:
- mieszkanie
- domy, a pod nimi działki.
Kupno mieszkania (prawa własności przyszłego mieszkania) na rynku pierwotnym
W celu zakupu mieszkania od dewelopera na Ukrainie:
● Musisz posiadać kod identyfikacyjny. To ważny dokument, bo bez niego nie da się kupić nieruchomości, otworzyć rachunku bankowego i zarejestrować działalności. Cudzoziemcy przyjeżdżający muszą także uzyskać odpowiedni dokument zgodnie z ustawodawstwem Ukrainy. Dowiedz się jak nadać kod identyfikacyjny cudzoziemcowi korzystając z linku.
● otworzyć rachunek inwestycyjny w banku ukraińskim (opcjonalnie);
● Określ wiarygodność umowy, zwracając się do dewelopera o projekt umowy i dokumentację techniczną;
● Sprawdź dokumenty i reputację dewelopera (można to zrobić konsultując się z legalną firmą lub korzystając ze specjalnych zautomatyzowanych usług);
● Po rozwiązaniu wszystkich problemów należy zawrzeć umowę i dokonać płatności.
Istnieje możliwość zakupu przyszłego mieszkania poprzez zawarcie umowy cesji praw do roszczeń (tzn. umowę z deweloperem zawiera inna osoba, która chce sprzedać mieszkanie, które nie zostało jeszcze wybudowane)
Kupno mieszkania na rynku wtórnym
Umowę sprzedaży mieszkania/domu wraz z działką sporządza notariusz.
Cudzoziemiec nabywający taką nieruchomość będzie musiał przedstawić:
● Paszport, inny dowód osobisty z tłumaczeniem na język ukraiński
● Kod identyfikacyjny.
● Akt małżeństwa, jeśli masz współmałżonka
● Notarialna pisemna zgoda męża/żony (jest to cecha ukraińskiego ustawodawstwa dotyczącego ustroju wspólności majątkowej małżonków)
Sprzedawca z kolei musi dostarczyć ze swojej strony dodatkową dokumentację, a mianowicie:
● Kopie paszportów i dowodów osobistych.
● Kod identyfikacyjny.
● Świadectwo własności nieruchomości/Umowa sprzedaży, na podstawie której nabył nieruchomość (najlepiej)
● Wyciąg z rejestru praw majątkowych do nieruchomości dla nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż
● Paszport techniczny nieruchomości (obszary, adresy, nazwy muszą zgadzać się z wyciągiem)
● Raport z wyceny nieruchomości
● Zaświadczenie o składzie rodzinnym osoby sprzedającej nieruchomość
Jeżeli przedmiotem umowy jest dom z działką, dodatkowo składa się:
● Dokumenty dotyczące działki, w tym wyciąg z rejestru praw majątkowych do nieruchomości w związku z działką
● Wyciąg z katastru
Umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest w obecności notariusza, a także jest rejestrowana w rejestrze państwowym. Notariusz podczas rejestracji sprawdza, czy zostały uiszczone wszystkie niezbędne opłaty i zobowiązania, czy strony mają zdolność prawną do przeprowadzenia transakcji oraz czy na nieruchomości nie są ustanowione hipoteki ani prawa osób trzecich.
Płatność następuje zazwyczaj bezpośrednio po zawarciu umowy, chyba że określono inaczej.
Wwóz gotówki w kwocie powyżej 10 000 euro na Ukrainę podlega obowiązkowemu zgłoszeniu w organach celnych. Jeśli płacisz gotówką w banku, musisz tam złożyć to oświadczenie. Istnieje możliwość płatności przelewem SWIFT.
Kupujący zagraniczny musi zachować oryginały następujących dokumentów:
- umowa kupna;
- paszport techniczny;
- wypis z rejestru praw majątkowych do nieruchomości.
Następnie konieczna jest rejestracja i przeredagowanie umów o płatność za usługi komunalne.
Podatki od transakcji na rynku nieruchomości
Definicja rezydencji podatkowej
Stawka podatku zależy od statusu podatkowego cudzoziemca: rezydenta lub nierezydenta Ukrainy (istnieje wiele niuansów w tej kwestii, dlatego warto zasięgnąć fachowej porady prawnika).
Opodatkowanie przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnych
Jeżeli nieruchomość jest własnością krócej niż trzy lata, a sprzedawcą jest cudzoziemiec (jeśli cudzoziemiec jest rezydentem Ukrainy), wówczas podatek emerytalny, podatek państwowy i podatek wojskowy pozostają niezmienione (odpowiednio 1%, 1% i 1,5%), ale podatek dochodowy od osób fizycznych nie będzie już wynosił 5%, ale 18%.
Jeżeli zagraniczny sprzedawca jest nierezydentem, konieczna jest analiza odpowiednich umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Opodatkowanie przy wynajmie
Co do zasady celem zakupu nieruchomości mieszkalnych przez cudzoziemców na Ukrainie jest wynajem lub posiadanie własnego miejsca zamieszkania.
Podatek od dochodu z wynajmu domu wynosi zwykle 18% rzeczywistego dochodu, a opłata wojskowa 1,5% kosztów usług najmu, jednak na Ukrainie obowiązuje uproszczony system podatkowy (w szczególności III grupa) i wówczas stopa zwrotu z usług najmu wynosi 5% podatku zunifikowanego (należy zwrócić uwagę na podatek dochodowy od osób fizycznych) i 1% daniny wojskowej (od 1 stycznia 2025 r.)
Jeżeli zagraniczny leasingodawca jest nierezydentem, konieczna jest analiza odpowiednich umów o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Podatek od „dodatkowych” metrów kwadratowych (lub podatek „luksusowy”)
Opodatkowanie ustala się od całkowitej powierzchni mieszkania lub budynku (art. 266 Kodeksu Cywilnego) . Mieszkania do 60 mkw., domy do 120 mkw. nie podlegają opodatkowaniu. W przypadku nieruchomości, których powierzchnia przekracza ten limit, podatek naliczany jest przez samorządy lokalne i obecnie wynosi 1,5 proc. minimalnego wynagrodzenia za mieszkania i domy ( stawki aktualne na rok 2025 ).
Jeżeli na nieruchomości znajdują się nieruchomości o łącznej powierzchni większej niż 300 m2 (w przypadku mieszkania) i/lub 500 m2 (w przypadku domu), do kwoty za każdy taki obiekt nieruchomości mieszkalnej dolicza się kolejne 25 000 UAH rocznie .
Za pomocą kalkulatora internetowego właściciel może samodzielnie obliczyć, ile będzie musiał zapłacić za swoją nieruchomość.
Przydatne szablony dokumentów
https://instaco.com.ua/create-document/poperedniy-dogovir-kupivli-prodazhu-kvartiri-ukr-ukrayina
https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-kupivli-prodazhu-zhitlovogo-budinku-ukr-ukrayina
https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-kupivli-prodazhu-zemelnoyi-dilyanki-ukr-ukrayina
https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-kupivli-prodazhu-kvartiri-ukr-ukrayina
Data publikacji: 22.02.2025