Що потрібно іноземцям для придбання житлової нерухомості в Україні

Іноземці мають право на купівлю будь-якого нерухомого майна в Україні. Однак ринок нерухомості, процес придбання та подальша передача права власності мають певні особливості.

Насамперед слід розрізняти два ринки житлової нерухомості: 

• Первинний ринок, тобто квартири та будинки в новобудовах. Цей ринок включає безпосередньо пропозиції від забудовників та інвесторів, а також інвестиції в нерухомість на стадії будівництва. У цьому випадку забудовник є основним постачальником послуг і продавцем, а брокери та посередники зустрічаються рідко.
• Вторинний ринок - це нерухомість, яку продають колишні власники. На практиці брокери та посередники майже завжди беруть участь у вторинному ринку на стороні продавця:

1. квартири
2. будинки із земельними ділянками під ними. 

Купівля квартири (майнових прав на майбутню квартиру) на первинному ринку 

Для того, щоб придбати житло від забудовника в Україні:

● Необхідно мати ідентифікаційний код. Це важливий документ, адже без нього неможливо купити нерухомість, відкрити рахунок в банку й зареєструвати бізнес. Іноземці, які приїздять, також повинні отримати відповідний документ згідно з законодавством України. Дізнайтеся, як іноземцю оформити ідентифікаційний код за посиланням.

● відкрити інвестиційний рахунок в українському банку (опціонально);

● Визначити надійність угоди, запросивши проєкт договору і технічної документації у забудовника;

● Перевірити документи та репутацію забудовника (це можна зробити взявши консультацію в юридичній компанії або на спеціальних автоматизованих сервісах);

● Після розв'язання всіх питань потрібно укласти договір та здійснити оплату. 

Можливе придбання майбутньої квартири шляхом укладення договору відступлення прав вимоги (тобто договір із забудовником укладений іншою особою, яка хоче продати ще незбудовану квартиру)

Купівля квартири на вторинному ринку

Договір купівлі-продажу квартири / будинку із земельною ділянкою оформлюється у нотаріуса.

Іноземцю, що придбає таку нерухомість необхідно буде пред'явити:

● Паспорт, інше посвідчення особи із перекладом на українську мову

●  Ідентифікаційний код.

● Свідоцтво про шлюб, якщо у вас є чоловік/дружина

● Нотаріально завірену письмову згоду чоловіка/дружини (це особливість українського законодавства щодо режиму спільного майна подружжя)

Продавець своєю чергою має надати додаткову документацію зі свого боку, а саме:

● Копії паспортів та посвідчень особи.

●  Ідентифікаційний код.

● Свідоцтво про право власності на нерухомість/ Договір купівлі-продажу, на підставі якого він придбав нерухомість (бажано)

● Витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно на нерухомість, що продається

● Технічний паспорт нерухомості (площі, адреса, назви мають співпадати із Витягом)

● Звіт про оцінку майна

● Довідку про склад сім'ї особи, яка продає нерухомість

Якщо предметом угоди є будинок із земельною ділянкою подається додатково:

● Документи на земельну ділянку, в тому числі Витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки 

● Витяг з кадастру

Договір купівлі-продажу нерухомості укладається в присутності нотаріуса, а також  реєструється в державному реєстрі. Під час реєстрації нотаріус перевіряє, чи сплачені всі необхідні збори та зобов'язання, чи мають сторони законне право здійснювати операцію, а також чи немає іпотеки або прав третіх осіб на майно.

Оплата зазвичай здійснюється безпосередньо при укладанні договору, якщо не обумовлено інше.

Ввезення в Україну готівки на суму понад 10 000 євро підлягає обов'язковому декларуванню в митних органах. Якщо ви вносите оплату готівкою в банк, ви повинні подати цю декларацію там. Можлива оплата шляхом SWIFT-переказу.

У іноземця-покупця мають залишитися на руках оригінали наступних документів:

• договір купівлі-продажу;
• технічний паспорт;
• витяг з реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згодом необхідно зареєструвати та переоформити договори на оплату комунальних послуг.

Податки на операції з нерухомістю 

Визначення податкового резидентства

Ставка оподаткування залежить від податкового статусу іноземця: резидент чи нерезидент України (в цьому питанні багато нюансів, тому варто отримати професійну консультацію юриста). 

Оподаткування при продажі житлової нерухомості

У разі якщо нерухомість перебуває у власності менш ніж три роки та продавець є іноземцем (якщо іноземець є резидентом України) – то пенсійний збір, державне мито та військовий збір залишаються незмінними (1%, 1% та 1,5% відповідно), проте податок на доходи фізичних осіб складатиме вже не 5%, а 18%.

У разі якщо іноземець-продавець є нерезидентом, то потрібно аналізувати відповідні угоди про уникнення подвійного оподаткування.

Оподаткування при здачі в оренду

Як правило, метою придбання житлової нерухомості іноземцями в Україні є здача в оренду або власне проживання.

Податок на дохід від оренди житла зазвичай становить 18% від фактичного доходу і військовий збір 1,5 % від вартості послуг оренди, однак в Україні є спрощена система оподаткування (зокрема 3 група) і тоді ставка з вартості послуг оренди становить 5 % Єдиного податку (замість ПДФО) і 1 % військового збору (з 01 січня 2025 року)

У разі якщо іноземець-орендодавць є нерезидентом, то потрібно аналізувати відповідні угоди про уникнення подвійного оподаткування.

Податок за "зайві" квадратні метри (або податок "на розкіш")

Оподаткування визначається загальною площею квартири або будинку (ст. 266 ПКУ). Квартири площею до 60 квадратних метрів, будинки до 120 квадратних метрів не оподатковуються. Для нерухомості, площа якої перевищує цю межу, податок встановлюється місцевими органами влади, і наразі становить 1,5 відсотка мінімальної заробітної плати для квартир та будинків (актуальні ставки на 2025 рік).

Якщо у власності є нерухомість загальною площею понад 300 кВ м (для квартири) та/або 500 кВ м (для будинку), тоді до суми додається ще 25 000 грн на рік за кожен такий об'єкт житлової нерухомості.

Власник за допомогою онлайн-калькулятора може самостійно розрахувати, скільки доведеться заплатити за його нерухомість.

Корисні шаблони документів

Довіреність на збір документів для продажу квартири (Україна, укр)

Договір оренди квартири, орендодавець юо, фоп, юо-нерез (укр-англ), універсальний

Попередній договір купівлі-продажу квартири (укр, Україна)

Договір купівлі-продажу житлового будинку (укр, Україна)

Договір купівлі-продажу земельної ділянки (укр, Україна)

Договір купівлі-продажу квартири (укр, Україна)

Договір оренди приміщення (гаражного боксу) між фізичними особами (укр, Україна)

Договір оренди паркомісця між фізичними особами простий (укр, Україна)

Договір суборенди паркомісця з відшкодуванням комунальних послуг між юрособами, зміна ціни у разі зміни курсу (укр, Україна)