РУС
ENG
POL
BUL

Что нужно иностранцам для покупки жилой недвижимости в Украине

Иностранцы имеют право на покупку любого недвижимого имущества в Украине. Однако рынок недвижимости, процесс приобретения и последующая передача права собственности имеют некоторые особенности.

Прежде всего следует различать два рынка жилой недвижимости:

  • Первичный рынок, то есть квартиры и дома в новостройках. Этот рынок включает в себя непосредственно предложения от застройщиков и инвесторов, а также инвестиции в недвижимость на стадии строительства. В этом случае застройщик является главным поставщиком услуг и торговцем, а брокеры и посредники встречаются изредка.
  • Вторичный рынок – это недвижимость, которую продают бывшие собственники. На практике брокеры и посредники почти всегда участвуют во вторичном рынке на стороне продавца:
  1. квартиры
  2. дома с землями под ними.

Покупка квартиры (имущественных прав на будущую квартиру) на первичном рынке

Для того чтобы приобрести жилье от застройщика в Украине:

● Необходимо иметь идентификационный код. Это важный документ, ведь без него невозможно купить недвижимость, открыть счет в банке и зарегистрировать бизнес. Приезжающие иностранцы также должны получить соответствующий документ согласно законодательству Украины. Узнайте, как иностранцу оформить идентификационный код по ссылке.

● открыть инвестиционный счет в украинском банке (опционально);

● Определить надежность сделки, пригласив проект договора и технической документации у застройщика;

● Проверить документы и репутацию застройщика (это можно сделать консультацией в юридической компании или на специальных автоматизированных сервисах);

● После решения всех вопросов необходимо заключить договор и произвести оплату.

Возможно приобретение будущей квартиры путем заключения договора уступки прав требования (т.е. договор с застройщиком заключен другим лицом, которое хочет продать еще недостроенную квартиру)

«Конструктор документов» ИнстаДок поможет сэкономить время и уменьшить количество ошибок в документах. Оптимизируйте свой бизнес с помощью автоматизации процессов работы с документами. Создавайте профессиональные документы легко и быстро! Наш конструктор документов позволит вам создавать надлежащие и понятные документы без необходимости глубоких знаний права. Начните использовать ИнстаДок уже сегодня! Подробнее

Покупка квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи квартиры/дома с земельным участком оформляется у нотариуса.

Иностранцу, приобретущему такую недвижимость нужно будет предъявить:

● Паспорт, другое удостоверение личности с переводом на украинский язык

● Идентификационный код.

● Свидетельство о браке, если у вас есть супруг

● Нотариально заверенное письменное согласие супруга (это особенность украинского законодательства относительно режима общего имущества супругов)

Продавец должен предоставить дополнительную документацию со своей стороны, а именно:

● Копии паспортов и удостоверений личности.

● Идентификационный код.

● Свидетельство о праве собственности на недвижимость/ Договор купли-продажи, на основании которого он приобрел недвижимость (желательно)

● Выписка из реестра прав на недвижимое имущество на продаваемую недвижимость

● Технический паспорт недвижимости (площади, адрес, названия должны совпадать с Выдержкой)

● Отчет об оценке имущества

● Справку о составе семьи лица, продающего недвижимость

Если предметом сделки является дом с земельным участком подается дополнительно:

● Документы на земельный участок, в том числе Выписка из реестра прав на недвижимое имущество относительно земельного участка

● Выдержка из кадастра

Договор купли-продажи недвижимости заключается в присутствии нотариуса, а также регистрируется в государственном реестре. При регистрации нотариус проверяет, уплачены ли все необходимые сборы и обязательства, имеют ли стороны законное право совершать сделку, а также нет ли ипотеки или прав третьих лиц на имущество.

Оплата обычно производится непосредственно при заключении договора, если не оговорено иное.

Ввоз в Украину наличных денег на сумму свыше 10 000 евро подлежит обязательному декларированию в таможенных органах. Если вы вносите оплату наличными деньгами в банк, вы должны подать эту декларацию там. Возможна оплата путем SWIFT-перевода.

У иностранца-покупателя должны останется на руках оригиналы следующих документов:

  • договор купли-продажи;
  • технический паспорт;
  • выписка из реестра прав на недвижимое имущество.

Затем необходимо зарегистрировать и переоформить договоры на оплату коммунальных услуг.

 

Налоги на операции с недвижимостью

Определение налогового резидентства

Ставка налогообложения зависит от налогового статуса иностранца: резидента или нерезидента Украины (в этом вопросе много нюансов, поэтому стоит получить профессиональную консультацию юриста).

Налогообложение при продаже жилой недвижимости

В случае, если недвижимость находится в собственности менее трех лет и продавец является иностранцем (если иностранец является резидентом Украины) – то пенсионный сбор, государственная пошлина и военный сбор остаются неизменными (1%, 1% и 1,5% соответственно), однако налог на доходы физических лиц будет составлять уже не 5%, а 18%.

В случае если иностранец-продавец является нерезидентом, необходимо анализировать соответствующие соглашения об избежании двойного налогообложения.

Налогообложение при сдаче в аренду

Как правило, целью приобретения жилой недвижимости иностранцами в Украине является сдача в аренду или проживание.

Налог на доход от аренды жилья обычно составляет 18% от фактического дохода и военный сбор 1,5% от стоимости услуг аренды, однако в Украине есть упрощенная система налогообложения (в частности 3-я группа) и тогда ставка из стоимости услуг аренды составляет 5% Единого налога (замети НДФЛ) и 2% военного сбора

В случае если иностранец-арендодатель является нерезидентом, необходимо анализировать соответствующие соглашения об избежании двойного налогообложения.

Налог за "лишние" квадратные метры (или налог "на роскошь")

Налогообложение определяется общей площадью квартиры или дома (ст. 266 НКУ) . Квартиры площадью до 60 квадратных метров, дома до 120 квадратных метров не облагаются налогом. Для недвижимости, площадь которой превышает этот предел, налог устанавливается местными органами власти, и сейчас составляет 1,5 процента минимальной заработной платы для квартир и домов ( актуальные ставки на 2025 год ).

Если в собственности есть недвижимость общей площадью более 300 кв. м (для квартиры) и/или 500 кв. м (для дома), тогда к сумме добавляется еще 25 000 грн. в год за каждый такой объект жилой недвижимости.

Собственник с помощью онлайн-калькулятора может самостоятельно рассчитать, сколько придется заплатить за его недвижимость.

Разработка Договоров под ключ с компанией ИнстаДок – разработка договора в соответствии с запросом и потребностями клиента и создание юридически верного и законного документа. Будьте уверены – Ваши интересы защищены! Подробнее

Полезные шаблоны документов

https://instaco.com.ua/create-document/dovirenist-na-zbir-dokumentiv-dlya-prodazhu-kvartiri-rus-ukrayina

https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-orendi-kvartiri-orendodavets-yuo-fop-yuo-rus-angl-universalniy

https://instaco.com.ua/create-document/poperedniy-dogovir-kupivli-prodazhu-kvartiri-rus-ukrayina

https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-kupivli-prodazhu-zhitlovogo-budinku-rus-ukrayina

https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-kupivli-prodazhu-zemelnoyi-dilyanki-rus-ukrayina

https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-kupivli-prodazhu-kvartiri-rus-ukrayina

https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-orendi-primishchennya-garazhnogo-boksu-mizh-fizichnimi-osobami-rus-ukrayina

Дата публикации: 22.02.2025

Продиктуйте текст для поиска
Готово