Что нужно иностранцам для покупки жилой недвижимости в Украине
Иностранцы имеют право на покупку любого недвижимого имущества в Украине. Однако рынок недвижимости, процесс приобретения и последующая передача права собственности имеют некоторые особенности.
Прежде всего следует различать два рынка жилой недвижимости:
- Первичный рынок, то есть квартиры и дома в новостройках. Этот рынок включает в себя непосредственно предложения от застройщиков и инвесторов, а также инвестиции в недвижимость на стадии строительства. В этом случае застройщик является главным поставщиком услуг и торговцем, а брокеры и посредники встречаются изредка.
- Вторичный рынок – это недвижимость, которую продают бывшие собственники. На практике брокеры и посредники почти всегда участвуют во вторичном рынке на стороне продавца:
- квартиры
- дома с землями под ними.
Покупка квартиры (имущественных прав на будущую квартиру) на первичном рынке
Для того чтобы приобрести жилье от застройщика в Украине:
● Необходимо иметь идентификационный код. Это важный документ, ведь без него невозможно купить недвижимость, открыть счет в банке и зарегистрировать бизнес. Приезжающие иностранцы также должны получить соответствующий документ согласно законодательству Украины. Узнайте, как иностранцу оформить идентификационный код по ссылке.
● открыть инвестиционный счет в украинском банке (опционально);
● Определить надежность сделки, пригласив проект договора и технической документации у застройщика;
● Проверить документы и репутацию застройщика (это можно сделать консультацией в юридической компании или на специальных автоматизированных сервисах);
● После решения всех вопросов необходимо заключить договор и произвести оплату.
Возможно приобретение будущей квартиры путем заключения договора уступки прав требования (т.е. договор с застройщиком заключен другим лицом, которое хочет продать еще недостроенную квартиру)
Покупка квартиры на вторичном рынке
Договор купли-продажи квартиры/дома с земельным участком оформляется у нотариуса.
Иностранцу, приобретущему такую недвижимость нужно будет предъявить:
● Паспорт, другое удостоверение личности с переводом на украинский язык
● Идентификационный код.
● Свидетельство о браке, если у вас есть супруг
● Нотариально заверенное письменное согласие супруга (это особенность украинского законодательства относительно режима общего имущества супругов)
Продавец должен предоставить дополнительную документацию со своей стороны, а именно:
● Копии паспортов и удостоверений личности.
● Идентификационный код.
● Свидетельство о праве собственности на недвижимость/ Договор купли-продажи, на основании которого он приобрел недвижимость (желательно)
● Выписка из реестра прав на недвижимое имущество на продаваемую недвижимость
● Технический паспорт недвижимости (площади, адрес, названия должны совпадать с Выдержкой)
● Отчет об оценке имущества
● Справку о составе семьи лица, продающего недвижимость
Если предметом сделки является дом с земельным участком подается дополнительно:
● Документы на земельный участок, в том числе Выписка из реестра прав на недвижимое имущество относительно земельного участка
● Выдержка из кадастра
Договор купли-продажи недвижимости заключается в присутствии нотариуса, а также регистрируется в государственном реестре. При регистрации нотариус проверяет, уплачены ли все необходимые сборы и обязательства, имеют ли стороны законное право совершать сделку, а также нет ли ипотеки или прав третьих лиц на имущество.
Оплата обычно производится непосредственно при заключении договора, если не оговорено иное.
Ввоз в Украину наличных денег на сумму свыше 10 000 евро подлежит обязательному декларированию в таможенных органах. Если вы вносите оплату наличными деньгами в банк, вы должны подать эту декларацию там. Возможна оплата путем SWIFT-перевода.
У иностранца-покупателя должны останется на руках оригиналы следующих документов:
- договор купли-продажи;
- технический паспорт;
- выписка из реестра прав на недвижимое имущество.
Затем необходимо зарегистрировать и переоформить договоры на оплату коммунальных услуг.
Налоги на операции с недвижимостью
Определение налогового резидентства
Ставка налогообложения зависит от налогового статуса иностранца: резидента или нерезидента Украины (в этом вопросе много нюансов, поэтому стоит получить профессиональную консультацию юриста).
Налогообложение при продаже жилой недвижимости
В случае, если недвижимость находится в собственности менее трех лет и продавец является иностранцем (если иностранец является резидентом Украины) – то пенсионный сбор, государственная пошлина и военный сбор остаются неизменными (1%, 1% и 1,5% соответственно), однако налог на доходы физических лиц будет составлять уже не 5%, а 18%.
В случае если иностранец-продавец является нерезидентом, необходимо анализировать соответствующие соглашения об избежании двойного налогообложения.
Налогообложение при сдаче в аренду
Как правило, целью приобретения жилой недвижимости иностранцами в Украине является сдача в аренду или проживание.
Налог на доход от аренды жилья обычно составляет 18% от фактического дохода и военный сбор 1,5% от стоимости услуг аренды, однако в Украине есть упрощенная система налогообложения (в частности 3-я группа) и тогда ставка из стоимости услуг аренды составляет 5% Единого налога (замети НДФЛ) и 2% военного сбора
В случае если иностранец-арендодатель является нерезидентом, необходимо анализировать соответствующие соглашения об избежании двойного налогообложения.
Налог за "лишние" квадратные метры (или налог "на роскошь")
Налогообложение определяется общей площадью квартиры или дома (ст. 266 НКУ) . Квартиры площадью до 60 квадратных метров, дома до 120 квадратных метров не облагаются налогом. Для недвижимости, площадь которой превышает этот предел, налог устанавливается местными органами власти, и сейчас составляет 1,5 процента минимальной заработной платы для квартир и домов ( актуальные ставки на 2025 год ).
Если в собственности есть недвижимость общей площадью более 300 кв. м (для квартиры) и/или 500 кв. м (для дома), тогда к сумме добавляется еще 25 000 грн. в год за каждый такой объект жилой недвижимости.
Собственник с помощью онлайн-калькулятора может самостоятельно рассчитать, сколько придется заплатить за его недвижимость.
Полезные шаблоны документов
https://instaco.com.ua/create-document/poperedniy-dogovir-kupivli-prodazhu-kvartiri-rus-ukrayina
https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-kupivli-prodazhu-zhitlovogo-budinku-rus-ukrayina
https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-kupivli-prodazhu-zemelnoyi-dilyanki-rus-ukrayina
https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-kupivli-prodazhu-kvartiri-rus-ukrayina
Дата публикации: 22.02.2025