От какво се нуждаят чужденците, за да закупят жилищни имоти в Украйна
Чужденците имат право да купуват всякакви недвижими имоти в Украйна. Въпреки това пазарът на недвижими имоти, процесът на придобиване и последващото прехвърляне на собствеността имат някои особености.
На първо място, трябва да се разграничат два пазара на жилищни имоти:
- Първичният пазар, тоест апартаменти и къщи в нови сгради. Този пазар включва директни оферти от предприемачи и инвеститори, както и инвестиции в недвижими имоти в процес на изграждане. В този случай разработчикът е основният доставчик на услуги и продавач, а брокерите и посредниците са рядкост.
- Вторичният пазар е недвижими имоти, продавани от бивши собственици. На практика брокерите и посредниците почти винаги участват на вторичния пазар от страна на продавача:
- апартаменти
- къщи с парцели под тях.
Закупуване на апартамент (право на собственост върху бъдещ апартамент) на първичния пазар
За да закупите жилище от предприемач в Украйна:
● Трябва да имате идентификационен код. Това е важен документ, тъй като без него е невъзможно да се закупи недвижим имот, да се открие банкова сметка и да се регистрира бизнес. Пристигащите чужденци също трябва да получат съответен документ в съответствие със законодателството на Украйна. Разберете как да издадете идентификационен код на чужденец, като използвате връзката.
● открийте инвестиционна сметка в украинска банка (по желание);
● Определете надеждността на споразумението, като поискате проекта на споразумение и техническата документация от разработчика;
● Проверете документите и репутацията на разработчика (това може да стане чрез консултация с юридическа компания или използване на специални автоматизирани услуги);
● След решаване на всички въпроси, трябва да сключите договор и да извършите плащане.
Възможно е да закупите бъдещ апартамент чрез сключване на договор за прехвърляне на права на вземане (т.е. договорът с предприемача се сключва от друго лице, което иска да продаде апартамент, който все още не е построен)
Закупуване на апартамент на вторичния пазар
Договор за продажба на апартамент/къща с парцел се съставя от нотариус.
Чужденец, който закупува такъв недвижим имот, трябва да представи:
● Паспорт, друга лична карта с превод на украински
● Идентификационен код.
● Удостоверение за брак, ако имате съпруг
● Нотариално заверено писмено съгласие на съпруга / съпругата (това е характеристика на украинското законодателство относно режима на съвместна собственост на съпрузите)
Продавачът от своя страна трябва да предостави допълнителна документация от своя страна, а именно:
● Копия на паспорти и лични карти.
● Идентификационен код.
● Удостоверение за собственост на недвижим имот/ Договор за покупко-продажба, въз основа на който е закупил имота (за предпочитане)
● Извлечение от регистъра за права върху недвижими имоти за продажба на недвижими имоти
● Технически паспорт на имота (райони, адрес, имена трябва да отговарят на извлечението)
● Доклад за оценка на имота
● Удостоверение за семеен състав на продавача на недвижим имот
Ако предмет на договора е къща с парцел, допълнително се представят:
● Документи за парцела, включително извлечение от регистъра на правата на собственост върху недвижими имоти във връзка с парцела
● Извлечение от кадастъра
Договорът за продажба на недвижим имот се сключва в присъствието на нотариус и се вписва в държавния регистър. При регистрацията нотариусът проверява дали са платени всички необходими такси и задължения, дали страните имат законно право да извършат сделката, както и дали няма ипотеки или права на трети лица върху имота.
Плащането обикновено се извършва директно при сключване на договора, освен ако не е уговорено друго.
Вносът на пари в брой над 10 000 евро в Украйна подлежи на задължително деклариране пред митническите власти. Ако плащате в брой в банката, трябва да подадете тази декларация там. Възможно е плащане със SWIFT превод.
Чуждестранният купувач трябва да съхранява оригиналите на следните документи:
- договор за продажба;
- технически паспорт;
- извлечение от регистъра на правата върху недвижими имоти.
Впоследствие е необходимо да се регистрират и преиздават договори за плащане на комунални услуги.
Данъци върху сделки с недвижими имоти
Определение за данъчно пребиваване
Данъчната ставка зависи от данъчния статус на чужденец: резидент или нерезидент на Украйна (има много нюанси по този въпрос, така че си струва да получите професионален съвет от адвокат).
Данъчно облагане при продажба на жилищни имоти
Ако имотът е собственост по-малко от три години и продавачът е чужденец (ако чужденецът е жител на Украйна), тогава данъкът върху пенсията, държавното мито и военният данък остават непроменени (съответно 1%, 1% и 1,5%), но данъкът върху доходите на физическите лица вече няма да бъде 5%, а 18%.
Ако чуждестранният продавач е нерезидент, тогава е необходимо да се анализират съответните споразумения за избягване на двойното данъчно облагане.
Данъчно облагане при отдаване под наем
По правило целта на закупуването на жилищни имоти от чужденци в Украйна е наемане или собствено жилище.
Данъкът върху доходите от отдаване под наем на жилище обикновено е 18% от действителния доход, а военният налог е 1,5% от цената на услугите за наем, но Украйна има опростена система за данъчно облагане (по-специално 3-та група) и тогава нормата на възвръщаемост на услугите за наем е 5% от Единния данък (обърнете внимание на данъка върху доходите на физическите лица) и 1% от военния налог (от 1 януари 2025 г.)
Ако чуждестранният лизингодател е нерезидент, е необходимо да се анализират съответните споразумения за избягване на двойното данъчно облагане.
Данък "екстра" квадратни метри (или данък "лукс")
Данъчното облагане се определя от общата площ на апартамента или сградата (член 266 от Гражданския кодекс) . Не се облагат с данък апартаменти до 60 кв.м., къщи до 120 кв.м. За недвижими имоти, чиято площ надвишава тази граница, данъкът се въвежда от местните власти и в момента е 1,5 процента от минималната работна заплата за апартаменти и къщи ( актуални ставки за 2025 г. ).
Ако имотът има недвижими имоти с обща площ над 300 квадратни метра (за апартамент) и/или 500 квадратни метра (за къща), тогава към сумата се добавят още 25 000 UAH годишно за всеки такъв обект на жилищни имоти.
С помощта на онлайн калкулатор собственикът може самостоятелно да изчисли колко ще трябва да плати за своя недвижим имот.
Полезни шаблони за документи
https://instaco.com.ua/create-document/poperedniy-dogovir-kupivli-prodazhu-kvartiri-ukr-ukrayina
https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-kupivli-prodazhu-zhitlovogo-budinku-ukr-ukrayina
https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-kupivli-prodazhu-zemelnoyi-dilyanki-ukr-ukrayina
https://instaco.com.ua/create-document/dogovir-kupivli-prodazhu-kvartiri-ukr-ukrayina
Дата на публикуване: 22.02.2025