Umowa najmu: podstawowe wymagania i funkcje

Umowa najmu jest powszechną formą stosunków cywilnoprawnych regulujących przekazanie nieruchomości na czasowe użytkowanie. Jest często stosowany w życiu codziennym i biznesie: wynajmie samochodów, sprzętu AGD, mieszkań lub innych rzeczy . Zgodnie z art. 787 Kodeksu cywilnego w ramach umowy najmu wynajmujący, który zajmuje się działalnością w zakresie najmu rzeczy, przekazuje lub zobowiązuje się oddać rzecz ruchomą najemcy do odpłatnego używania przez czas oznaczony. Umowa najmu jest umową akcesyjną i umową publiczną. Wynajmujący może ustalić standardowe warunki umowy najmu.

Podstawowe wymagania dotyczące umowy najmu

• Umowa najmu zawierana jest pomiędzy wynajmującym a najemcą, którym mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i prawne. Dla wynajmującego przekazanie nieruchomości na wynajem jest działalnością gospodarczą. Aby więc zawrzeć taką umowę, wynajmujący, niezależnie od swojej formy prawnej, musi działać jako podmiot gospodarczy .

• Umowa najmu dotyczy wyłącznie rzeczy ruchomych, które służą zwykle potrzebom domowym lub osobistym . Jednakże za zgodą stron rzeczy te mogą być wykorzystywane do celów produkcyjnych. Nieruchomość nie może być przedmiotem najmu – jej przekazywanie regulują inne normy lub ogólne przepisy dotyczące najmu. Również prawa majątkowe nie wchodzą w zakres umowy najmu.

• Okres użytkowania nieruchomości ustalany jest w drodze porozumienia stron. W przypadku braku wyraźnie określonego terminu, umowę uważa się za zawartą na czas nieokreślony .

• Wynajmujący ma obowiązek przekazać nieruchomość w należytym stanie, nadającym się do użytkowania. Umowa może określać warunki sprawdzania stanu nieruchomości przed i po jej użytkowaniu . W większości przypadków sporządzany jest akt, w którym odnotowuje się jego stan , co pozwala uniknąć kontrowersyjnych sytuacji w trakcie zwrotu.

• Wynajmujący odpowiada za wady ukryte nieruchomości, jeżeli uniemożliwiają one korzystanie z niej . Najemca odpowiada za uszkodzenie lub utratę rzeczy, jeżeli powstało ono z jego winy. Kary za opóźniony zwrot nieruchomości lub niepłacenie czynszu mogą zostać określone w umowie.

• Często ubezpieczane jest cenne mienie , co może być obowiązkowym warunkiem umowy.

Umowa najmu posiada szereg istotnych cech odróżniających ją od innych typów umów:

Zakaz podnajmu. Najemca nie może przekazywać nieruchomości otrzymanej na podstawie umowy najmu w użytkowanie osobom trzecim. Umowa ta przewiduje użytkowanie nieruchomości wyłącznie przez najemcę na własne potrzeby. Jeżeli zaistnieje konieczność przekazania rzeczy innej osobie, należy najpierw rozwiązać dotychczasową umowę, po czym zostaje zawarta nowa umowa z innym użytkownikiem.

Brak priorytetu przy zakupie nieruchomości. W przypadku sprzedaży przedmiotu najmu wynajmujący nie ma obowiązku zaoferowania go w pierwszej kolejności najemcy. Może sprzedać nieruchomość dowolnej osobie na zasadach ogólnych, bez uwzględnienia faktu korzystania z niej przez najemcę. Jednocześnie na wniosek najemcy wynajmujący może przenieść przedmiot najmu na własność, jeżeli był on używany przez najemcę przez cały regulaminowy okres użytkowania lub zgodnie z wymogami obowiązujących przepisów.

Obowiązki związane z naprawą mienia. W przeciwieństwie do ogólnej zasady, gdy bieżący remont nieruchomości powierzony jest najemcy, w stosunku prawnym najmu pełną odpowiedzialność za naprawy ponosi wynajmujący. Obejmuje koszty napraw bieżących i remontów kapitalnych, chyba że można udowodnić, że szkoda w nieruchomości powstała na skutek działań najemcy.

Ustal terminy rozwiązywania problemów. W przypadku stwierdzenia uszkodzeń wynajmowanego przedmiotu, wynajmujący jest zobowiązany do usunięcia usterek w terminie trzech dni roboczych od chwili otrzymania odpowiedniego wezwania. Jeżeli naprawa wymaga wykonania w warsztacie, termin ten wydłuża się do dziesięciu dni. Powyższe, oprócz CCU, reguluje Procedura udostępniania obywatelom czasowego korzystania z obiektów o przeznaczeniu kulturalnym, bytowym i gospodarczym

Umowa najmu to wygodny mechanizm czasowego korzystania z nieruchomości. Aby jednak uniknąć nieporozumień lub konfliktów, ważne jest szczegółowe określenie warunków umowy i uwzględnienie praw i obowiązków obu stron. Zawsze dokładnie przeczytaj umowę przed jej podpisaniem, a jeśli to konieczne, skonsultuj się z prawnikiem .

Szablony, które mogą się przydać:

- umowa wynajmu instrumentu ;

- umowa najmu samochodu pomiędzy osobami fizycznymi ;

- umowa dzierżawy sprzętu .