Umowa najmu mieszkania (wynajmu): istotne warunki i forma umowy + wzór umowy najmu mieszkania

Najem, czyli najem domu, to jeden z najbardziej rozpowszechnionych stosunków prawnych w życiu codziennym, dlatego niezwykle ważne jest poruszanie się po głównych niuansach umowy najmu.

Tak więc zgodnie z umową najmu mieszkania jedna strona – właściciel lokalu (wynajmujący) przekazuje lub zobowiązuje się przekazać mieszkanie drugiej stronie (najemcy) do zamieszkania w nim przez określony czas za opłatą ( Artykuł 810 Kodeksu Cywilnego Ukrainy ).

Istotnymi warunkami umowy najmu mieszkania są zatem:

- przedmiot umowy, czyli przedmiot najmu (mieszkanie)

- okres najmu

- wynajem.

Przypominamy, że bez osiągnięcia porozumienia co do istotnych warunków umowy, umowy nie można uznać za zawartą. Dlatego w każdym przypadku umowa musi zawierać istotne warunki.

Zgodnie z art. 812 Kodeksu Cywilnego Ukrainy , przedmiotem umowy najmu lokalu mieszkalnego może być mieszkanie, w szczególności mieszkanie lub jego część, budynek mieszkalny lub jego część. Lokal musi nadawać się do stałego zamieszkania. Najemca budynku mieszkalnego ma prawo do korzystania z nieruchomości obsługującej ten budynek.

Okres obowiązywania umowy najmu lokalu mieszkalnego określony jest w art. 821 KC Ukrainy . Umowa najmu mieszkania zawierana jest na czas określony w umowie. Jeżeli w umowie nie określono terminu, umowę uważa się za zawartą na okres pięciu lat. Przepisów części pierwszej art. 816 , przepisów art. 818 oraz art. 822 , 823 , 824 niniejszego Kodeksu nie stosuje się do umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej na okres do jednego roku (najem krótkoterminowy).

Artykuł 820 Kodeksu Cywilnego Ukrainy reguluje kwestię płatności czynszu . W związku z tym wysokość opłaty za wynajem mieszkania ustalana jest w umowie najmu mieszkania. Jeżeli ustawa określa maksymalną wysokość czynszu za mieszkanie, opłata ustalona w umowie nie może przekroczyć tej kwoty. Jednostronna zmiana wysokości czynszu za mieszkanie jest niedozwolona, chyba że umowa lub prawo stanowią inaczej. Najemca płaci czynsz za mieszkanie w terminie ustalonym w umowie najmu mieszkania. Jeśli umowa nie określa terminu zapłaty czynszu, najemca płaci go co miesiąc.

Formę umowy najmu mieszkania reguluje art. 811 Kodeksu Cywilnego Ukrainy , zgodnie z którym umowa najmu mieszkania zawierana jest na piśmie.

Stronami umowy najmu mieszkania mogą być osoby fizyczne i prawne. Jeśli najemca jest osobą prawną, może korzystać z mieszkań tylko na pobyt osób fizycznych ( art. 813 Kodeksu Cywilnego Ukrainy ). Zwykle strony umowy nazywane są wynajmującym lub wynajmującym (jest to właściciel mieszkania) oraz najemcą lub najemcą (osoba wynajmująca mieszkanie).

Inne osoby mogą na stałe zamieszkiwać z najemcą w wynajmowanym lokalu. Zgodnie z art. 816 Kodeksu Cywilnego Ukrainy , w umowie najmu mieszkania muszą być określone osoby, które będą mieszkać z najemcą. Osoby te nabywają takie same prawa i obowiązki jak najemca w zakresie własności i użytkowania mieszkania. Najemca odpowiada wobec wynajmującego za naruszenie warunków umowy przez osoby z nim zamieszkujące. Jeśli najemców jest kilku, ich zobowiązania wynikające z umowy najmu są solidarne. Porządek własności i użytkowania mieszkania przez najemcę i osoby, które z nim na stałe mieszkają, ustala się w drodze umowy między nimi, aw przypadku sporu - na mocy orzeczenia sądu.

Jednocześnie najemca oraz osoby z nim stale zamieszkujące, za obopólną zgodą i za uprzednim zawiadomieniem wynajmującego, mogą zezwolić na czasowe zamieszkiwanie w mieszkaniu innej osoby (osób) bez pobierania opłat za najem lokalu ( rezydenci czasowi). Tymczasowi mieszkańcy nie mają niezależnego prawa do posiadania i użytkowania mieszkania. Tymczasowi mieszkańcy muszą opuścić mieszkanie po upływie uzgodnionego z nimi okresu zamieszkania lub nie później niż siedem dni od dnia, w którym najemca lub wynajmujący przedstawi im żądanie opuszczenia lokalu ( art. 818 Kodeksu Cywilnego Ukrainy ).

Najemca i osoby stale z nim mieszkające mają prawo, za obopólną zgodą i za zgodą wynajmującego, przenieść do mieszkania inne osoby na pobyt stały ( art. 817 Kodeksu Cywilnego Ukrainy ). Takie osoby nabywają takie same prawa własności i użytkowania mieszkania jak inne osoby, chyba że w chwili wprowadzenia się postanowiono inaczej.

Obowiązki najemcy ( art. 815 Kodeksu Cywilnego Ukrainy ):

1. Najemca jest zobowiązany do używania lokalu mieszkalnego wyłącznie w celu zamieszkania w nim, dbania o konserwację lokalu mieszkalnego i utrzymywania go w należytym stanie.

2. Najemca nie ma prawa do przebudowy i przebudowy mieszkania bez zgody wynajmującego.

3. Najemca jest zobowiązany do terminowego uiszczania czynszu za mieszkanie. Najemca zobowiązany jest do uiszczania opłat za media we własnym zakresie, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

Preferowane prawa najemcy ( art. 822 Kodeksu Cywilnego Ukrainy ):

W przypadku wygaśnięcia umowy najmu, najemcy przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu na nowy okres. Najpóźniej na trzy miesiące przed wygaśnięciem umowy najmu, wynajmujący może zaproponować najemcy zawarcie umowy na takich samych lub innych warunkach albo ostrzec najemcę o odmowie zawarcia umowy na nowy okres. Jeżeli wynajmujący nie uprzedził najemcy, a najemca nie opuścił mieszkania, umowę uważa się za zawartą na tych samych warunkach i na ten sam czas.

Jeżeli wynajmujący odmówił zawarcia umowy na nowy termin, ale w ciągu roku zawarł umowę najmu mieszkania z inną osobą, najemca ma prawo żądać przeniesienia na niego praw najemcy i (lub) naprawienia szkody spowodowane odmową zawarcia z nim umowy na nowy okres.

W przypadku sprzedaży mieszkania, które było przedmiotem umowy najmu, najemca ma pierwszeństwo przed innymi osobami do jego nabycia.

Specyfikę wypowiedzenia umowy najmu mieszkania reguluje art. 825 KC Ukrainy . Tym samym najemca ma prawo, za zgodą innych osób, które z nim na stałe mieszkają, odstąpić od umowy najmu w każdym czasie, powiadamiając o tym wynajmującego na piśmie z trzymiesięcznym wyprzedzeniem. Jeżeli najemca opuścił lokal bez wypowiedzenia, wynajmujący ma prawo żądać od niego trzymiesięcznego czynszu, jeżeli wynajmujący udowodni, że nie mógłby zawrzeć umowy najmu na takich samych warunkach z inną osobą.

Najemca ma prawo odstąpić od umowy najmu mieszkania, jeżeli mieszkanie stało się niezdatne do stałego zamieszkania.

Przedwczesne rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego z wykupem przed nabyciem przez wynajmującego prawa do lokalu następuje w trybie określonym przepisami prawa. Umowa najmu z wykupem może zostać rozwiązana w przypadkach określonych przepisami prawa.

Umowa najmu mieszkania może zostać rozwiązana decyzją sądu na wniosek wynajmującego w następujących przypadkach:

1) nieopłacania przez najemcę czynszu za mieszkanie przez sześć miesięcy, jeżeli umowa nie przewiduje dłuższego okresu, aw przypadku najmu krótkoterminowego - więcej niż dwukrotnie;

2) zniszczenia lub uszkodzenia lokalu mieszkalnego przez najemcę lub inne osoby, za których działania jest on odpowiedzialny.

Należy zauważyć, że w odniesieniu do naprawy mieszkań wynajmowanych. Bieżące naprawy wynajmowanego mieszkania muszą być wykonywane przez najemcę, chyba że umowa stanowi inaczej. Wynajmujący jest zobowiązany do przeprowadzenia kapitalnych remontów wynajmowanego mieszkania, chyba że umowa stanowi inaczej. Przebudowa budynku mieszkalnego, w którym wynajmowane jest mieszkanie, jeżeli taka przebudowa znacząco zmieni warunki własności i/lub użytkowania mieszkania, jest niedozwolona bez zgody najemcy ( art. 819 Kodeksu Cywilnego Ukrainy ).

WAŻNE! W przypadku zmiany właściciela wynajmowanego mieszkania prawa i obowiązki wynajmującego przechodzą na nowego właściciela ( art. 814 Kodeksu Cywilnego Ukrainy ).

Umowę najmu mieszkania możesz stworzyć w kreatorze Instaco , klikając w link . Aby utworzyć, wystarczy wprowadzić niezbędne dane w kreatorze.