Договор (найма) аренды жилья: существенные условия и форма договора + шаблон Договора аренды квартиры

Наем, а другими словами, аренда жилья - одно из самых распространенных правоотношений в обычной жизни, поэтому ориентироваться в основных нюансах договора аренды крайне важно.

Следовательно , по договору найма (аренды) жилья одна сторона - собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату ( ст. 810 ГК Украины ).

Таким образом, существенными условиями договора аренды жилья являются:

- предмет договора, то есть объект аренды (жилье)

- срок аренды

– арендная плата.

Напомним, что без достижения согласия по существенным условиям договора, договор не может считаться заключенным. Следовательно, в любом случае в договоре следует предусмотреть существенные условия.

Согласно ст. 812 ГК Украины , предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть. Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания в нем. Наниматель жилья в многоквартирном доме имеет право пользования имуществом, обслуживающим дом.

Срок договора найма жилья определен ст. 821 ГК Украины . Договор найма жилья заключается срок, установленный договором. Если в договоре срок не установлен, то договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилья, заключенного сроком до одного года (краткосрочный наем), не применяются положения части первой статьи 816 , положения статьи 818 и статей 822 , 823 , 824 настоящего Кодекса.

Статья 820 ГК Украины регулирует вопросы платы по найму жилья . Следовательно , размер платы по найму жилья устанавливается в договоре найма жилья. Если законом установлен максимальный размер платы за аренду жилья, плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера. Одностороннее изменение размера платы по найму жилья не допускается, если иное не установлено договором или законом. Наниматель вносит плату по найму жилья в срок, установленный договором найма жилья. Если срок внесения платы по найму жилья не установлен договором, наниматель вносит его ежемесячно.

Форма договора найма жилья регулируется ст. 811 ГК Украины , согласно которой , договор найма жилья заключается в письменной форме.

Сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц ( ст. 813 ГК РФ ). Обычно стороны в договоре называются наймодатель или арендодатель (это владелец жилья) и наниматель или арендатор (лицо, снимающее жилье).

С нанимателем в съемном помещении могут постоянно проживать другие лица. Согласно ст. 816 ГК Украины , в договоре найма жилья должны быть указаны лица, проживающие вместе с нанимателем. Эти лица приобретают равные с нанимателем права и обязанности по владению и пользованию жильем. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за нарушение условий договора лицами, проживающими вместе с ним. Если нанимателями жилья есть несколько человек, их обязанности по договору найма жилья солидарны. Порядок владения и пользования жильем нанимателем и лицами, постоянно проживающими вместе с ним, определяется по договоренности между ними, а в случае спора – устанавливается по решению суда.

В то же время наниматель и лица, постоянно проживающие вместе с ним, по их взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить временное проживание в доме другого лица (лиц) без взимания платы за наем жилья (временных жителей). Временные жители не имеют самостоятельного права владения и использования жилья. Временные жители должны освободить жилье после истечения согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления к ним нанимателем или наймодателем требования об освобождении жилья ( ст. 818 ГК РФ ).

Наниматель и лица, постоянно проживающие вместе с ним, имеют право по их взаимному согласию и по согласию наймодателя вселить в жилье других лиц для постоянного проживания в нем ( ст. 817 ГК РФ ). Такие лица приобретают равные с другими лицами права владения и пользования жильем, если иное не было предусмотрено при их вселении.

Обязанности нанимателя жилья ( ст. 815 ГК РФ ):

1. Наниматель обязан использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.

2. Наниматель не имеет права производить переустройство и реконструкцию жилья без согласия наймодателя.

3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за найм жилья. Наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма.

Преимущественные права нанимателя ( ст. 822 ГК РФ ):

В случае истечения срока договора найма жилья наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилья на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилья наймодатель может предложить нанимателю заключить договор на таких же или иных условиях или предупредить нанимателя об отказе от заключения договора на новый срок. Если наймодатель не предупредил нанимателя, а наниматель не уволил квартиру, договор считается заключенным на таких же условиях и на такой же срок.

Если наймодатель отказался от заключения договора на новый срок, но в течение одного года заключил договор найма жилья с другим лицом, наниматель вправе потребовать перевода на него прав нанимателя и (или) возмещения ущерба, причиненного отказом заключить с ним договор на новый срок.

В случае продажи жилья, которое являлось предметом договора найма, наниматель имеет преимущественное перед другими лицами право на его приобретение.

Особенность расторжения договора найма жилья урегулированы ст. 825 ГК Украины . Так, съемщик жилья имеет право с согласия других лиц, постоянно проживающих вместе с ним, в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца. Если наниматель освободил жилье без предупреждения, наймодатель вправе потребовать от него плату за найм жилья за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.

Наниматель имеет право отказаться от договора найма жилья, если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.

Досрочное расторжение договора аренды жилья с выкупом к моменту обретения арендодателем права на жилье осуществляется в порядке, определенном законом. Договор аренды жилья с выкупом может быть расторгнут в случаях, определенных законом.

Договор найма жилья может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае:

1) невнесение нанимателем платы за найм жилья за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более двух раз;

2) разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.

Следует отметить, что для ремонта жилья, переданного в аренду. Текущий ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, если иное не установлено договором. Капитальный ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять наймодатель, если иное не установлено договором. Переоборудование жилого дома, в котором находится жилье, передано в аренду, если такое переоборудование существенно изменит условия владения и/или пользования жильем, не допускается без согласия нанимателя ( ст. 819 ГК РФ ).

ВАЖНО! В случае смены собственника жилья, переданного в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя ( ст. 814 ГК РФ ).

Создать Договор аренды квартиры , Вы можете в конструкторе Instaco по ссылке . Для создания необходимо ввести необходимые данные в конструкторе.