Признаване на право на собственост върху инвестиционен обект, съдебна практика (+ Образец на иск за признаване на право на собственост върху инвестиционен обект)

Доста разпространена е практиката да се купуват права върху бъдещ апартамент. Такъв договор може да се нарече инвестиционен договор, договор за покупко-продажба на вещни права, договор за дялово участие и др. В същото време има редки случаи, когато не се признава или оспорва собствеността на лице, което е платило напълно бъдещия си апартамент.

Понятието вещно право

Съгласно чл. 177 от Гражданския кодекс на Украйна , обектите на граждански права са вещи, включително пари и ценни книжа, друга собственост, права на собственост, резултати от работа, услуги, резултати от интелектуална и творческа дейност, информация, както и други материални и нематериални блага .

Отделни вещи, набор от вещи, както и имуществени права и задължения се считат за собственост като специален обект (част 1 на член 190 от Гражданския кодекс на Украйна ).

Съгласно чл. 316 от Гражданския кодекс на Украйна , правото на собственост е правото на дадено лице върху вещ (собственост), което той упражнява в съответствие със закона по собствена воля, независимо от волята на други лица.

Върховният съд на Украйна в решението си от 30 януари 2013 г. по дело № 6-168цс12 определи, че правото на собственост, което може да се определи като „право на очакване“, е съставна част на собствеността като обект на граждански права. Правото на собственост е ограничено вещно право, според което притежателят на това право е надарен с определени, но не всички права на собственика на имота и което удостоверява правото на неговия собственик да придобие правото на собственост върху недвижим имот. собственост или друго вещно право върху съответния имот в бъдеще.

Защита на правата на собственост

Съгласно чл. 328 от Гражданския кодекс на Украйна , правото на собственост се придобива на основания, които не са забранени от закона, по-специално от актове. Правото на собственост се счита за законно придобито, освен ако друго не произтича пряко от закона или незаконността на придобиването на правото на собственост не е установена от съда.

Собствеността върху ново нещо, произведено (създадено) от дадено лице, се придобива от него, освен ако не е установено друго с договор или закон. Лице, което е произвело (създало) нещо от собствените си материали въз основа на договор, е собственик на това нещо. Собствеността върху новосъздадено недвижимо имущество (жилищни сгради, сгради, постройки и др.) възниква от момента на завършване на строителството (създаване на собственост). Ако договорът или законът предвижда приемането на недвижим имот за експлоатация, правото на собственост възниква от момента на приемането му за експлоатация. Ако правото на собственост върху недвижим имот подлежи на държавна регистрация в съответствие със закона, правото на собственост възниква от момента на държавната регистрация ( член 331 от Гражданския кодекс на Украйна ).

В същото време , в съответствие с Процедурата за въвеждане в експлоатация на завършени обекти, одобрена с Резолюция № 461 на Кабинета на министрите на Украйна от 13 април 2011 г. , въвеждането в експлоатация на завършени обекти, чието строителство е извършено на база на строителен паспорт, се извършва чрез регистрация от съответния държавен орган по архитектура - строителен контрол въз основа на представена от клиента декларация за безвъзмездна готовност на обекта за експлоатация.

В съответствие с клауза 78 от Процедурата за държавна регистрация на права върху недвижими имоти върху недвижими имоти и техните тежести, одобрена с постановление на Кабинета на министрите на Украйна от 25 декември 2015 г. (изменена с постановление на Кабинета на министрите на Украйна от 23 август 2016 г. № 553), за държавна регистрация на собствеността върху отделен индивидуално определен недвижим имот (апартамент, жилищни, нежилищни помещения и др.), Намиращ се в обект на недвижимо имущество, чието строителство е било извършено с участието на средства на физически и юридически лица, собственикът на такъв имот представя следните документи: 1) документ, потвърждаващ придобиването на собственост от лице върху инвестиционния обект, възложен на лицето, предвидено от закона ( инвестиционен договор, договор за дялово участие, договор за покупко-продажба на вещни права и др.; 2) технически паспорт на отделен, индивидуално определен недвижим имот (апартамент, жилищни, нежилищни помещения и др.). В случай, че лице закупи безлихвени (целеви) облигации, за които основният продукт е недвижим имот, документите, потвърждаващи придобиването на собственост върху обезпечения от лицето строителен обект, са договорът за покупко-продажба на облигации и, ако има такъв, документът, според който собственикът на облигациите съответства на инвестиционния обект (договор за резервация, резервация и др.).

Относно задължението за изпълнение на условията на договора

Задължението е правоотношение, при което едната страна (длъжникът) се задължава да извърши определено действие в полза на другата страна (кредитор) (прехвърляне на имущество, извършване на работа, предоставяне на услуга, плащане на пари и др.) или се въздържа от извършване на определено действие (отрицателно облигационно задължение), а кредиторът има право да изисква от длъжника изпълнение на задължението си. Задължението, произтичащо по-специално от договори и други сделки, трябва да се основава на принципите на добросъвестност, разумност и справедливост ( член 509 от Гражданския кодекс на Украйна ).

Договорът е задължителен за страните ( член 629 от Гражданския кодекс на Украйна ).

На основание чл. 525 от Гражданския кодекс на Украйна не се допуска едностранен отказ от задължение или едностранна промяна на условията му, освен ако не е предвидено друго в договор или закон.

Съгласно правилата на чл. 526 от Гражданския кодекс на Украйна, задължението трябва да бъде правилно изпълнено в съответствие с условията на договора и изискванията на този кодекс , други актове на гражданското законодателство, а при липса на такива условия и изисквания - в съответствие с обичаите на бизнес оборот или други изисквания, които обикновено се поставят.

Длъжникът е длъжен да изпълни задължението си, а кредиторът - да приеме изпълнението лично, освен ако не е предвидено друго в договора или закона, не произтича от същността на задължението или обичаите на търговския оборот ( член 527 от Гражданския кодекс на Украйна ).

Съгласно чл. 610 от Гражданския кодекс на Украйна , нарушение на задължение е неговото неизпълнение или изпълнение в нарушение на условията, определени от съдържанието на задължението (неправилно изпълнение).

Съгласно чл. 530 от Гражданския кодекс на Украйна   ако в задължението е установен срок (срок) за неговото изпълнение, тогава то подлежи на изпълнение в този срок (срок).

Изводи

Защитата на правата на собственост се извършва в съответствие с процедурата, определена от законодателството, и ако такава специална процедура не е определена, защитата на правата на собственост се извършва на общите основания на гражданското законодателство.

Инвеститорът, като лице, за чиито средства и въз основа на договора, с който е изграден инвестиционният обект, е лицето, което придобива първоначалното право на собственост върху новосъздадения инвестиционен обект.

След изпълнение на условията за инвестиция, инвеститорът придобива права на собственост (същите като собственост) върху този обект и след завършване на строителството на обекта на недвижимия имот придобива права на собственост върху обекта на инвестицията като първоначален собственик чрез извършване на държавна регистрация на собственост права върху посочения обект за себе си .

В случай на неизпълнение от предприемача на правилно поети задължения, като се вземе предвид пълното и навременно плащане на правата на собственост, ефективен начин за защита на нарушените права е признаването на правата на собственост върху инвестиционния обект.

Това са изводите, достигнати от Голямата камара на Върховния съд в своя решението от 14 септември 2021 г. по дело 359/5719/17 (производство 14-8 cs 21).

Освен това Върховният съд в своето определение от 21 декември 2022 г. по дело № 569/5399/20 (производство № 61-7682св21) отбелязва, че в случай на неизпълнение от страна на предприемача надлежно на поетите задължения, също тъй като липсата на факта на въвеждане на сградата в експлоатация, като се вземе предвид пълното и своевременно плащане на дяловите вноски от участника в строителството, ефективен начин за защита на нарушените права на последния е признаването на правата на собственост върху инвестиционния обект .

Удобно е да създадете искова молба за признаване на правото на собственост върху инвестиционния обект , можете в дизайнера на Instaco , като следвате връзката . За да създадете, трябва само да въведете необходимите данни в дизайнера.