Признание имущественных прав на объект инвестирования, судебная практика (+ Шаблон искового заявления о признании имущественного права на объект инвестирования)

Достаточно распространена практика покупки имущественных прав на будущую квартиру. Такой договор может называться инвестиционным договором, договором купли-продажи имущественных прав, договором долевого участия и т.д. В то же время нередки случаи, когда право собственности лица, полностью уплатившей за свою будущую квартиру, не признается или оспаривается.

Понятие имущественного права

Согласно ст. 177 ГК Украины объектами гражданских прав являются вещи, в том числе деньги и ценные бумаги, другое имущество, имущественные права, результаты работ, услуги, результаты интеллектуальной, творческой деятельности, информация, а также другие материальные и нематериальные блага.

Имуществом как особым объектом считаются отдельные вещи, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности (ч. 1 статьи 190 ГК РФ ).

Согласно ст. 316 ГК Украины , правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое она осуществляет в соответствии с законом по своей воле, независимо от воли других лиц.

Верховный Суд Украины еще в постановлении от 30 января 2013 г. по делу №6-168цс12 определил, что имущественное право, которое можно определить как «право ожидания», является составной частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право - это ограниченное вещное право, согласно которому владелец этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, и удостоверяющий правомочие его владельца получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем.

Защита права собственности

Согласно ст. 328 ГК Украины , право собственности приобретается по основаниям, не запрещенным законом, в частности по сделкам. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность обретения права собственности не установлена судом.

Право собственности на новую вещь, изготовленную (созданную) лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом. Лицо, изготовившее (создавшее) вещь из своих материалов на основании договора, является владельцем этой вещи. Право собственности на вновь недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.д.) возникает с момента завершения строительства (создание имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации ( ст. 331 ГК РФ ).

В то же время согласно Порядку принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины № 461 от 13 апреля 2011 года , принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов, строительство которых осуществлялось на основании строительного паспорта, осуществляется путем регистрации соответствующим органом государственного архитектурно -строительного контроля на безвозмездной основе поданной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации.

Согласно п. 78 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 года (в редакции постановления Кабинета Министров Украины от 23 августа 2016 года № 553 ) , для государственной регистрации права собственности на отдельное индивидуально определенное недвижимое имущество (квартиру, жилое, нежилое помещение и т.п.), размещенное в объекте недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц, владельцем такого имущества представляются следующие документы: 1) документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за лицом объекта инвестирования, предусмотренного законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договоре купли-продажи имущественных прав и т.п.; 2) технический паспорт на отдельное индивидуально определенное недвижимое имущество (квартиру, жилое, нежилое помещение и т.п.). В случае приобретения лицом беспроцентных (целевых) облигаций, за которыми базовым товаром является единица недвижимости, документами, подтверждающими приобретение в собственность закрепленного за лицом объекта строительства, есть договор купли-продажи облигаций и при наличии документ, согласно которому осуществлялось закрепление соответствующего объекта инвестирования за владельцем облигаций (договор резервирования, бронирования и т.п.).

Об обязательности выполнения условий договора

Обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, оплатить деньги и т.п.) или воздержаться от совершения определенного действия (отрицательное обязательство) кредитор имеет право требовать от должника выполнения его обязанности. Обязательство возникает, в частности, из договоров и других сделок, должно основываться на принципах добросовестности, разумности и справедливости ( ст. 509 ГК РФ ).

Договор является обязательным для выполнения сторонами ( статья 629 ГК РФ ).

На основании ст. 525 ГК РФ односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

По правилам ст. 526 ГК Украины обязательство должно выполняться должным образом в соответствии с условиями договора и требованиями настоящего Кодекса , других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или другими требованиями, которые обычно предъявляются.

Должник обязан выполнить свой долг, а кредитор - принять исполнение лично, если иное не установлено договором или законом, не вытекает из существа обязательства или обычаев делового оборота ( ст. 527 ГК РФ ).

Согласно ст. 610 ГК Украины , нарушением обязательства является его неисполнение или исполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее исполнение).

Согласно ст. 530 ГК Украины   если в обязательстве установлен срок (срок) его исполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (срок).

Выводы

Защита имущественных прав осуществляется в порядке, определенном законодательством, а если специальный порядок не определен, защита имущественного права осуществляется на общих основаниях гражданского законодательства.

Инвестор, как лицо за счет которого и на основании договора с которым был построен объект инвестирования, является лицом, которым приобретается первоначальное право собственности на вновь созданный объект инвестирования.

Инвестор после выполнения условий инвестирования приобретает имущественные права (тождественные праву собственности) на этот объект и после завершения строительства объекта недвижимости приобретает право собственности на объект инвестирования как первоначальный владелец путем проведения государственной регистрации прав на указанный объект за собой .

В случае невыполнения застройщиком должным образом взятых на себя обязательств, с учетом полной и своевременной оплаты имущественных прав, эффективным способом защиты нарушенных прав является признание имущественных прав на объект инвестирования.

Именно к таким выводам пришла Большая Палата Верховного Суда постановлении от 14 сентября 2021 года по делу 359/5719/17 (производство 14-8 цс 21).

Кроме того, Верховный суд в своем постановлении от 21 декабря 2022 года по делу №569/5399/20 (производство № 61-7682св21) отметил, что в случае невыполнения застройщиком должным образом взятых на себя обязательств, а также отсутствия факта введения дома в эксплуатацию, с учетом полной и своевременной уплаты паевых взносов участником строительства, эффективным способом защиты нарушенных прав последнего является признание имущественных прав на объект инвестирования.

Удобно создать Исковое заявление о признании имущественного права на объект инвестирования , Вы можете в конструкторе Instaco по ссылке . Для создания необходимо ввести необходимые данные в конструкторе.