Существенные условия по договору мины (бартера) + шаблон договора мины (бартера) с актом приема-передачи

Современные экономические отношения построены так, что невозможно их представить без покупки или продажи каких-либо товаров, услуг, транспорта, недвижимости. С юридической точки зрения все подобные сделки мы оформляем в рамках договора купли-продажи.

Однако существуют ситуации, когда нам необходимо не просто купить или продать товар за деньги, а когда необходимо совершить обмен товарами между субъектами.

В таких случаях нам на помощь приходит такой вид договора купли-продажи как договор мины (бартера).

Договор мины (бартера) не так популярен как договор купли-продажи, но имеет свои особенности и цель применения, и помогает урегулировать несколько особые договорные обязательства.

Именно поэтому в гражданском законодательстве Украины этот вид договора занимает не последнюю роль.

Понятие договора мины (бартера) и особенности его применения.

Во-первых, следует отметить, что данный вид договора является разновидностью договора купли-продажи, и к нему применяются все положения договора купли-продажи согласно Гражданскому Кодексу Украины (далее – ГКУ).

Согласно ст. 715 ГКУ по договору мины (бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар.

Отличием от обычного договора купли-продажи есть то, что в этом договоре у нас нет одного покупателя и одного продавца.

Каждая из сторон договора мины является продавцом того товара, который он передает в обмен, и покупателем товара, который он получает взамен (ч. 2 ст. 715 ГКУ).

То есть на каждого субъекта возлагаются права и обязанности как покупателя, так и продавца относительно друг друга.

Что касается других прав и обязанностей сторон договора мины (относительно качества товара, количества товара, их стоимости и т.п.), то они определяются договором и соответствующими нормами ГК Украины или другими законами, регулирующими куплю-продажу, поставку, контрактацию и т.п. Таким же образом должны решаться вопросы, связанные с расторжением договора с применением правовых последствий неисполнения или ненадлежащего выполнения условий договора мины.

Кроме этого, в данном виде договора у нас нет платы за объект мины в привычном нам исключительно денежном виде.

Оплатой каждого из субъектов как продавца является передача своего права собственности на имущество другому субъекту договора, выступающего в качестве покупателя, и так же наоборот.

Также следует отметить, что понятия мины и бартера тождественны в современном законодательстве. Хотя раньше понятие бартера трактовалось как разновидность договора мины между юридическими лицами.

Объект договора мины (бартера)

Согласно договору мины одна сторона передает другой стороне товар в обмен на другой товар. Именно товары, по которым обмениваются стороны, являются объектами договора.

В этом случае под понятием «товар» следует понимать любую вещь, то есть предмет материального мира, в отношении которого могут возникать гражданские права и обязанности (ст. 179 ГКУ).

Но обязательным условием должно быть наличие права собственности на это у субъектов договора.

Ст. 181 ГКУ предусматривает, что вещи могут быть движимыми и неподвижными.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценения и изменения их назначения (ч. 1 ст. 181 ГКУ).

Подвижными вещами есть вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве. Сюда мы можем отнести любые вещи, не запрещенные в обращении и находящиеся в частной собственности сторон. Это может быть электротехника, мебель, оборудование, запчасти и т.д.

Кроме этого, ч. 5 ст. 715 ГКУ предусмотрено, что договором может быть установлен обмен имущества на работы (услуги).

В этом случае важно отметить в договоре, какие работы (услуги) необходимо выполнить, их объем и способ оценки факта выполненных услуг.

При этом договор мины уже будет носить смешанный характер с обычным договором купли-продажи и договором подряда, ведь стороны будут выступать как продавец-покупатель в случае передачи имущества и как заказчик-подрядчик в случае выполнения работ.

Особенности заключения и исполнения договора мины (бартера) могут быть предусмотрены не только ГКУ, но и другими законами. К примеру, это касается Закона Украины «Об урегулировании товарообменных (бартерных) операций в области внешнеэкономической деятельности» от 23 декабря 1998 г.

Что касается мины государственной и коммунальной собственности, то согласно п. 4 ст. 293 Хозяйственного Кодекса Украины (далее - ГКУ), не может быть объектом мины (бартера) имущество, отнесенное законодательством к основным фондам, которое принадлежит к государственной или коммунальной собственности, в случае если вторая сторона договора мины (бартера) не является соответственно государственным или коммунальным предприятием. Законодательством могут быть установлены другие особенности осуществления бартерных (товарообменных) операций, связанных с приобретением и использованием отдельных видов имущества, а также совершение таких операций в отдельных отраслях хозяйствования.

Не используются нормы о мине (бартере) к внешне схожим отношениям, называемым обменом. Да, не являются договорами мины обмен жилых помещений, осуществляемый нанимателями-гражданами. При заключении таких договоров не происходит смены собственников. Нельзя также рассматривать как договор мины, совершенное гражданином, обмен приобретенного в магазине доброкачественного товара на другой. Предоставленное покупателю право вытекает из факта заключения договора купли-продажи.

Таким образом, мы видим, что круг объектов гражданских прав, которые могут быть предметом договора мины, значительно шире, чем при обычной купле-продаже.

Стороны по договору мины (бартера)

Данный вид договора не имеет специальных требований к его субъектному составу и к нему применяются положения по обычному договору купли-продажи.

По общему правилу, сторонами договора мины (бартера) могут быть:

• дееспособные физические лица;
• юридические лица (предприятия, учреждения и организации);
• физические лица-предприниматели.

Однако наличие таких ограничений может иметь место по отдельным законам.

Разумеется, если договор мины (бартера) заключается в сфере хозяйствования, его сторонами могут быть субъекты, признанные такими правилами ГК Украины.

Для заключения договора мины (бартера) в сфере внешнеэкономической деятельности его стороны должны быть признаны субъектами такой деятельности по требованиям, в частности, Закона Украины "О внешнеэкономической деятельности".

Доплата и нотариальное удостоверение

В случае мины одной квартиры на другую или дома на квартиру, их состояние обычно не будет равнозначным, что влияет на их стоимость.

Так же при обмене автомобиля на объект недвижимости стоимость последнего обычно будет выше стоимости автомобиля.

В таких случаях ч. 3 ст. 715 ГКУ предусмотрено, что договором может быть установлена доплата за товар большей стоимости, что обменивается на товар меньшей стоимости.

Согласно ст. 657 ГКУ договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или иного недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Такие сделки объединяют элементы договоров купли-продажи и мины и носят смешанный характер.

Именно поэтому договор мины (бартера) по этим объектам должен заключаться у нотариуса и в нем указывается положение о доплате в денежном виде и порядке ее осуществления.

Налоги на доходы физических лиц по договору мины

Исходя из того, что при мини (бартере) физическими лицами недвижимого имущества стороны выступают как продавцы и покупатели недвижимости, то к каждому из них применяется положение о налогообложении по договорам купли-продажи такого имущества.

С 1 января 2022 г. Законом Украины № 1914 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины по обеспечению сбалансированности бюджетных поступлений» были установлены изменения в размеры налогообложения доходов физических лиц по договорам купли-продажи недвижимости.

Да, п . 172.1 ст. 172 Налогового Кодекса Украины (далее – НКУ) установлено, что без уплаты налога физическим лицам можно будет продавать недвижимость только если продажа (или в нашем случае – мина) происходит в текущем календарном году впервые и такое имущество находится в собственности субъекта мины (бартера) ) более трех лет.

Эта норма касается следующих объектов (ст. 172.1 НКУ):

• жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на такой земельном участке);
• земельного участка, не превышающего нормы безвозмездной передачи, определенные статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения;
• земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, или выделенного в натуре (на местности) владельцу земельной доли (пая) , а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком по наследству.

Условие о нахождении такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком по наследству (п. 5 ст. 172.1 НКУ).

При соблюдении указанных условий субъекты договора мины освобождаются от налога на доходы. При заключении сделки мины бартера, каждая сторона как покупатель должна уплатить обязательные платежи:

• военный сбор – 1,5%;
• госпошлина – 1%;
• сбор в Пенсионный фонд – 1%;
• услуги нотариуса.

Если в текущем календарном году лицо уже осуществляло продажу или мену объектов недвижимости, то в случае заключения договора мины (бартера) второй раз - это соглашение будет облагаться налогом с доходов в размере 5% от суммы договора.

Также ставка налога с доходов физических лиц в 5% будет применяться, если физическое лицо продает имущество, не указанное в перечне ст. 172.1 НКУ. К примеру, нежилые помещения. Налог следует уплатить уже при первой продаже.

До 18% увеличится ставка налога от чистого дохода при продаже физическим лицом третьего и более объектов недвижимого имущества в течение года из указанного ранее перечня.

То есть если лицо в течение года продает третью квартиру или дом, то от полученного дохода следует уплатить 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора. Такие же налоги придется уплатить, если продается в течение года, например, второй объект нежилой недвижимости (п. 172.2 ст. 172.2 НКУ).

Вы можете скачать шаблон договора мины (бартера) и акт приема передачи к нему по ссылке. Или воспользоваться расширенным функционалом системы в части ведения реестра контрагентов, сгенерировать договор, акт, счет, заполненный данными, а также подписать квалифицированной электронно-цифровой подписью.