Шаблон документа Продаж нерухомості в Україні: податкові наслідки (укр), Україна

1.1. Фізична особа:

Операція із продажу фізичною особою нерухомого майна є об’єктом оподаткування у таких випадках:

- продаж об’єкта нерухомості (окрім тієї, що отримана особою у спадок), що перебував у власності особи менше трьох років [ Хоча Податковим кодексом не роз’яснюється з якої саме дати здійснюється відлік терміну володіння нерухомістю, виходячи із загальних правил укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, такий відлік починатиметься з дати реєстрації права власності в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.] (наприклад, особа здійснила купівлю будинку 1 січня 2017 року і продає такий будинок датою раніше, ніж 2 січня 2020 року) – 5 % ПДФО + 1,5 % військовий збір - 172.2 ст. 172 та п.п. 1.1 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ.

Якщо продаж майна підпадає під оподаткування, варто враховувати наступне:

- суму податкового зобов’язання (5 % ПДФО та 1,5% військового збору) особа визначає самостійно(окрім випадків, якщо покупцем нерухомості є юридична особа або фізична особа-підприємець, такі особи будуть податковими агентами фізичної особи-продавця – ст. 168 ПКУ);

- для обчислення суми податку та збору до сплати використовуємо з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта (п. 172.3 ст. 172 ПКУ). Це означає, що хоча встановити ціну продажу нерухомості особа може будь-яку (адже за загальним правилом, сторони вільні в укладенні договору – ст. 627 Цивільного кодексу), при розрахунку податкового зобов’язання, така особа не може сплатити податок з суми меншої, аніж оціночна вартість майна, що продається. Здійснення оцінки майна (якщо її не проведено та дані про таку оцінку не зареєстровані у Єдиній базі даних звітів про оцінку) є обов’язковим, наявність звіту про оцінку може перевірити нотаріус при посвідченні договору купівлі-продажу майна.

- сплатити податкове зобов’язання необхідно до 1 серпня року, наступного, після року, у якому було здійснено продаж (наприклад, будинок продано у 2017 році, податки сплачуємо до 1 серпня 2018 року);

- необхідно подати декларацію про майновий стан і доходи за той рік, в якому особа отримала дохід за продаж нерухомості - п. 179.2 ст. 179 ПКУ.

Додатково звертаємо увагу, що незалежно від того, чи підпадає операція особи під оподаткування, такій особі необхідно у сплатити державне мито у розмірі 1 % від вартості майна.

1.1. Фізична-особа підприємець.

Для фізичної особи-підприємця, що перебуває на загальній системі оподаткування (не є платником єдиного податку) діють ті ж правила оподаткування, що і для фізичної особи, адже відповідно до ч. 1 ст. 325 Цивільного Кодексу України, суб'єктами приватної власності є фізичні та юридичні особи. ФОП не є юридичною особою, це лише спеціальний статус фізичної особи, яка здійснює підприємницьку діяльність.

Тому, якщо фізична особа-підприємець здійснює продаж об'єкта нерухомості (окрім тієї, що отримана особою у спадок), що перебував у власності особи менше трьох років [ Хоча Податковим кодексом не роз’яснюється з якої саме дати здійснюється відлік терміну володіння нерухомістю, виходячи із загальних правил укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, такий відлік починатиметься з дати реєстрації права власності в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.] (наприклад, особа здійснила купівлю будинку 1 січня 2017 року і продає такий будинок датою раніше, ніж 2 січня 2020 року) – 5 % ПДФО + 1,5 % військовий збір - 172.2 ст. 172 та п.п. 1.1 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ.

Якщо продаж майна підпадає під оподаткування, варто враховувати наступне:

- суму податкового зобов’язання (5 % ПДФО та 1,5% військового збору) особа визначає самостійно(окрім випадків, якщо покупцем нерухомості є юридична особа або фізична особа-підприємець, такі особи будуть податковими агентами фізичної особи-продавця – ст. 168 ПКУ);

- для обчислення суми податку та збору до сплати використовуємо з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта (п. 172.3 ст. 172 ПКУ). Це означає, що хоча встановити ціну продажу нерухомості особа може будь-яку (адже за загальним правилом, сторони вільні в укладенні договору – ст. 627 Цивільного кодексу), при розрахунку податкового зобов’язання, така особа не може сплатити податок з суми меншої, аніж оціночна вартість майна, що продається. Здійснення оцінки майна (якщо її не проведено та дані про таку оцінку не зареєстровані у Єдиній базі даних звітів про оцінку) є обов’язковою, наявність звіту про оцінку може перевірити нотаріус при посвідченні договору купівлі-продажу майна.

- сплатити податкове зобов’язання необхідно до 1 серпня року, наступного, після року, у якому було здійснено продаж (наприклад, будинок продано у 2017 році, податки сплачуємо до 1 серпня 2018 року);

- необхідно подати декларацію про майновий стан і доходи за той рік, в якому особа отримала дохід за продаж нерухомості - п. 179.2 ст. 179 ПКУ.

Додатково звертаємо увагу, що незалежно від того, чи підпадає операція особи під оподаткування, такі особі необхідно у сплатити державне мито у розмірі 1 % від вартості майна.

1.1. Юридична особа, що перебуває на загальній системі оподаткування

Дохід, отриманий юридичною особою від продажу нерухомості (яка розташована на території України) є об’єктом оподаткування податку на прибуток на загальних підставах відповідно до п. 134.1.1 ст. 134 ПКУ і до такого доходу застосовується базова ставка податку на прибуток – 18 % - п. 136.1 ст. 136 ПКУ.

Податковим кодексом не перебачено будь-яких коригувань фінансового результату до оподаткування, а отже, база оподаткування податку на прибуток буде визначатися за правилами бухгалтерського обліку.

Для юридичних осіб законом не встановлений обов’язок проводити оцінку майна і сума податку на прибуток розраховуватиметься із суми продажу майна відповідно до ст. 135 ПКУ. Підтвердженням вартості нерухомого майна юридичної особи є дані про її балансову вартість, тобто початкова вартість об’єкта нерухомості за вирахуванням суми зносу на певну дату (в даному випадку, наприклад, на дату здійснення відчуження).

1.3. Фізична особа-підприємець, що перебуває на спрощеній системі оподаткування.

- єдиний податок:

Відповідно до п. 292.1 ст. 292 ПКУ, до доходу фізичної особи-єдинника не включаються отримані такою фізичною особою пасивні доходи у вигляді процентів, дивідендів, роялті, страхові виплати і відшкодування, а також доходи, отримані від продажу рухомого та нерухомого майна, яке належить на праві власності фізичній особі та використовується в її господарській діяльності.

Ключовим моментом в даному випадку є факт використання об’єкта в господарській діяльності платника. Наприклад, особа здійснює продаж приміщень, у яких така особа здійснювала підприємницьку діяльність, тобто відбувається продаж комерційної нерухомості. В такому разі застосовується норма п. 291.1 ст. 292 ПКУ, яка дозволяє не оподатковувати дохід, отриманий внаслідок такого відчуження.

Якщо ж особа, яка є платником єдиного податку, здійснює продаж житлової нерухомості, у якій, наприклад, вона проживає сама, в такому випадку застосовуються загальні правила оподаткування, що передбачені для продавця-фізичної особи без статусу підприємця (для отримання іформації оберіть статус продавця - "фізична особа" в опитувальнику)

1.1. Юридична особа, що перебуває на спрощеній системі оподаткування.

- єдиний податок

Пунктом 292.2 ст. 292 Кодексу передбачено, що при продажу основних засобів юридичними особами - платниками єдиного податку дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких основних засобів.

Якщо основні засоби продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.

При цьому, до річного обсягу доходу юридичної особи - платника єдиного податку, що дає право перебувати на спрощеній системі, включається сума доходу від операції з продажу нерухомого майна (основних засобів), яка була оподаткована єдиним податком.

При цьому зазначаємо, що платники єдиного податку третьої групи (юридичні особи), які перевищили у податковому (звітному) періоді обсяг доходу, визначений для таких платників у п.291.4 ст.291 ПКУ, до суми перевищення застосовують ставку єдиного податку у подвійному розмірі ставок, визначених п. 293.3 ст.293, а також зобов’язані у порядку, встановленому главою І розділу XIV ПКУ, перейти на сплату інших податків і зборів, встановлених ПКУ (ч.3 п.293.8 ст.293 ПКУ).

Операція із продажу фізичною особою нерухомого майна НЕ оподатковується (п. 172.1 ст. 173 ПК), однак необхідно сплатити державне мито у розмірі 1 % .

За загальним правилом до доходу від продажу в такому випадку застосовуватиметься 5 % ПДФО + 1,5 % військовий збір - 172.2 ст. 172 та п.п. 1.1 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ.(Див. інформацію у п. 1.1. для фізособи вище).

Операція із продажу фізичною особою нерухомого майна НЕ оподатковується (п. 172.1 ст. 172 ПК)

За загальним правилом до доходу від продажу в такому випадку застосовуватиметься 5 % ПДФО + 1,5 % військовий збір - 172.2 ст. 172 та п.п. 1.1 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ (Див. інформацію у п. 1.1. для фізособи вище), якщо це продаж вже не першого об'єкта нерухомості за поточний рік, а строк володіння ним особою не перевищує 3 роки.

В таком випадку, керуємося інформацією, зазначеною 1 у п. 1.1. вище

Операція із продажу фізичною особою нерухомого майна НЕ оподатковується (п. 172.1 ст. 172 ПК)

Якщо це не майно, отримане у спадок, застосовується загальне правило оподаткування доходу від продажу такого майна - 5 % ПДФО + 1,5 % військовий збір - 172.2 ст. 172 та п.п. 1.1 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ.(Див. інформацію у п. 1.1. для фізособи вище).

– ПДВ:

Для цілей оподаткування ПДВ, операції із продажу нерухомого майна прирівнюється до постачання товарів (п. 14.1.191 ст. 14 ПКУ), що в свою чергу, відповідно до п. 185.1 ст. 185 ПКУ є об’єктом оподаткування ПДВ і до такої операції застосовуватиметься базова ставка податку – 20 %. При цьому база оподаткування операцій визначатиметься згідно з п. 188.1 ст. 188 ПКУ, тобто виходячи з договірної вартості такого об’єкта, але не нижче його балансової вартості. Тому якщо ціна продажу майна згідно з договором зазначається, наприклад, 10 000 грн., однак згідно з даними бухгалтерського обліку його балансова вартість складає 15 000 грн., ПДВ розраховуємо та сплачуємо виходячи із суми 15 000 грн.

Для визначення дати виникнення обов’язку зі сплати ПДВ застосовується правило першої події, зазначене у п. 187.1 ст. 187 ПКУ, тобто за подією, що сталася раніше:

а) зарахування коштів від покупця як плата за купівлю нерухомого майна;

б) з здійснення постачання майна, тобто дата, на яку припадає здійснення відчуження.

Податковий кодекс також містить виняток щодо оподаткування ПДВ здійснення продажу нерухомого майна.

Так, відповідно до пп. 197.1.14 ст. 197 ПКУ, операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання звільняються від оподаткування ПДВ.При цьому, першим постачанням житла є:

а) перша передача готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який не його власником на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

Отже, наприклад, у випадку продажу нерухомості «на вторинному ринку» ПДВ не нараховується і не сплачується. Водночас під час кожної реалізації об’єкту житлового фонду варто аналізувати всі обставини операції для того, щоб точно визначити, чи буде таке постачання вважатися першим, чи ні.

Обов'язок із нарахування та сплати ПДВ відсутній