Продаж нерухомості в Україні: податкові наслідки

1.1. Фізична особа:

Операція із продажу фізичною особою нерухомого майна є об’єктом оподаткування у таких випадках:

- продаж більш як одного об’єкта нерухомості, в тому числі об’єктів незавершеного будівництва,  протягом звітного року (наприклад, при продажу другої квартири за останній рік) – 5 % податку з доходів фізичних осіб (ПДФО) та 1,5 % військовий збір – п. 172.2 ст. 172 та  п.п. 1.1 п. 161 підрозд. 10 розд. ХХ  Податкового кодексу України (далі – ПКУ).

Якщо продаж майна все ж підпадає під оподаткування, варто враховувати наступне:

- суму податкового зобов’язання (5 % ПДФО та 1,5% військового збору) особа визначає самостійно(окрім випадків, якщо покупцем нерухомості є юридична особа або фізична особа-підприємець, такі особи будуть податковими агентами фізичної особи-продавця – ст. 168 ПКУ);

- для обчислення суми податку та збору до сплати використовуємо з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта (п. 172.3 ст. 172 ПКУ). Це означає, що хоча встановити ціну продажу нерухомості особа може будь-яку (адже за загальним правилом, сторони вільні в укладенні договору – ст. 627 Цивільного кодексу), при розрахунку податкового зобов’язання, така особа не може сплатити податок з суми меншої, аніж оціночна вартість майна, що продається. Здійснення оцінки майна (якщо її не проведено та дані про таку оцінку не зареєстровані у Єдиній базі даних звітів про оцінку) є обов’язковою, наявність звіту про оцінку може перевірити нотаріус при посвідченні договору купівлі-продажу майна.

- сплатити податкове зобов’язання необхідно до 1 серпня року, наступного, після року, у якому було здійснено продаж (наприклад, будинок продано у 2017 році, податки сплачуємо до 1 серпня 2018 року);

- необхідно подати декларацію про майновий стан і доходи за той рік, в якому особа отримала дохід за продаж нерухомості - п. 179.2 ст. 179 ПКУ.

Додатково звертаємо увагу, що незалежно від того, чи підпадає операція особи під оподаткування, такі особі необхідно у сплатити державне мито у розмірі 1 %  від  вартості майна.

Операція із продажу фізичною особою нерухомого майна НЕ оподатковується у таких випадках (п. 172.1 ст. 173 ПКУ):

- продаж об’єкта нерухомості, отриманого особою у спадщину (незалежно від строку володіння);

Операція із продажу фізичною особою нерухомого майна НЕ оподатковується у таких випадках (п. 172.1 ст. 173 ПКУ):

- продаж об’єкта нерухомості, що перебував у власності особи більше трьох років;

1.2. Фізична-особа підприємець.

Для фізичної особи-підприємця, що перебуває на загальній системі оподаткування (не є платником єдиного податку) діють ті ж правила оподаткування, що і для фізичної особи, зазначені у п. 1.1. вище, адже відповідно до ч. 1 ст. 325 Цивільного Кодексу України, суб'єктами приватної власності є фізичні та юридичні особи. ФОП не є юридичною особою, це лише спеціальний статус фізичної особи, яка здійснює підприємницьку діяльність.

1.3. Фізична особа-підприємець, що є платником єдиного податку.

Відповідно до п. 292.1 ст. 292 ПКУ, до доходу фізичної особи-єдинника не включаються отримані такою фізичною особою пасивні доходи у вигляді процентів, дивідендів, роялті, страхові виплати і відшкодування, а також доходи, отримані від продажу рухомого та нерухомого майна, яке належить на праві власності фізичній особі та використовується в її господарській діяльності.

            Ключовим моментом в даному випадку є факт використання об’єкта в господарській діяльності платника. Наприклад, особа здійснює продаж приміщень, у яких така особа здійснювала підприємницьку діяльність, тобто відбувається продаж комерційної нерухомості. В такому разі застосовується норма п. 291.1 ст. 292 ПКУ, яка дозволяє не оподатковувати дохід, отриманий внаслідок такого відчуження.

            Якщо ж особа, яка є платником єдиного податку, здійснює продаж житлової нерухомості, у якій, наприклад, вона проживає сама, в такому випадку застосовуються загальні правила оподаткування, перелічені у п. 1.1. вище.

1.5. Юридична особа-платник єдиного податку.

            Відповідно до п. 292.1 ст. 292 ПКУ, доходом платника єдиного податку юридичної особи є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юридичної особи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі.

            Отже, дохід, отриманий особою від продажу нерухомого майна підлягатиме оподаткуванню єдиним податком за ставкою, встановленої органом місцевого самоврядування для групи платників спрощеної системи оподаткування, до якої належить юридична особа.

1.6. Юридична особа – платник ПДВ.

            Для цілей оподаткування ПДВ, операції із продажу нерухомого майна прирівнюється до постачання товарів (п. 14.1.191 ст. 14 ПКУ), що в свою чергу, відповідно до п. 185.1 ст. 185 ПКУ є об’єктом оподаткування ПДВ і до такої операції застосовуватиметься базова ставка податку – 20 %. При цьому база оподаткування операцій визначатиметься згідно з п. 188.1 ст. 188 ПКУ, тобто виходячи з договірної вартості такого об’єкта, але не нижче його балансової вартості.  Тому якщо ціна продажу майна згідно з договором зазначається, наприклад, 10 000 грн., однак згідно з даними бухгалтерського обліку його балансова вартість складає 15 000 грн., ПДВ розраховуємо та сплачуємо виходячи із суми 15 000 грн.

            Для визначення дати виникнення обов’язку зі сплати ПДВ застосовується правило першої події, зазначене у п. 187.1 ст. 187 ПКУ, тобто за подією, що сталася раніше:

а) зарахування коштів від покупця як плата за купівлю нерухомого майна;

б) з здійснення постачання майна, тобто дата, на яку припадає здійснення відчуження.

Податковий кодекс також містить виняток щодо оподаткування ПДВ здійснення продажу нерухомого майна.

Так, відповідно до пп. 197.1.14 ст. 197 ПКУ,  операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання звільняються від оподаткування ПДВ.При цьому, першим постачанням житла є:

а) перша передача готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника;

б) перший продаж реконструйованого або капітально відремонтованого житла (об'єкта житлового фонду) покупцю, який не його власником на момент виведення його з експлуатації (використання) у зв’язку з такою реконструкцією або капітальним ремонтом, або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) на таку реконструкцію чи капітальний ремонт за рахунок замовника.

            Отже, наприклад, у випадку продажу нерухомості «на вторинному ринку» ПДВ не нараховується і не сплачується. Водночас під час кожної реалізації об’єкту житлового фонду варто аналізувати всі обставини операції для того, щоб точно визначити, чи буде таке постачання вважатися першим, чи ні.