Істотні умови за договором міни (бартеру) + шаблон договору міни (бартеру) з актом прийому-передачі

Сучасні економічні відносини побудовані так, що неможливо їх представити без купівлі або продажу будь-яких товарів, послуг, транспорту, нерухомості тощо. З юридичної точки зору всі такі операції ми оформлюємо в рамках договору купівлі-продажу.

Однак існують ситуації, коли нам необхідно не просто купити чи продати товар за гроші, а коли необхідно здійснити обмін товарами між суб’єктами.

В таких випадках нам на допомогу приходить такий різновид договору купівлі-продажу як договір міни (бартеру).

Договір міни (бартеру) не такий популярний як договір купівлі-продажу, але він має свої особливості і мету застосування, та допомагає врегулювати дещо особливі договірні зобов’язання. 

Саме тому в цивільному законодавстві України даний вид договору займає не останню роль.

Поняття договору міни (бартеру) та особливості його застосування.

По-перше, слід відзначити, що даний вид договору є різновидом договору купівлі-продажу, та до нього застосовуються усі положення договору купівлі-продажу згідно Цивільного Кодексу України (надалі –  ЦКУ).

Відповідно до ст. 715 ЦКУ за договором міни (бартеру) кожна зі сторін зобов´язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар.

Відмінністю від звичайного договору купівлі-продажу є те, що у цьому договорі ми не маємо одного покупця і одного продавця.

Кожна зі сторін договору міни є продавцем того товару, який він передає в обмін, і покупцем товару, який він одержує взамін (ч. 2 ст. 715 ЦКУ).

Тобто, на кожного суб’єкта покладаються права і обов’язки як покупця, так і продавця відносно один одного.

Щодо інших прав і обов'язків сторін договору міни (щодо якості товару, кількості товару, їх вартості тощо), то вони визначаються договором і відповідними нормами ЦК України чи інших законів, які регулюють купівлю-продаж, поставку, контрактацію тощо. У такий же спосіб мають вирішуватися питання, пов'язані з розірванням договору із застосуванням правових наслідків невиконання чи неналежного виконання умов договору міни.

Крім цього, у даному виді договору ми не маємо оплату за об’єкт міни у звичному нам виключно грошовому вигляді.

Оплатою кожного із суб’єктів як продавця є передання свого права власності на майно іншому суб’єкту договору, який виступає в ролі покупця, і так само навпаки.

Також слід зазначити, що поняття міни та бартеру є тотожними у сучасному законодавстві. Хоча раніше, поняття бартеру трактувалося як різновид договору міни між юридичними особами.

Об’єкт договору міни (бартеру).

Відповідно до договору міни одна сторона передає іншій стороні товар в обмін на інший товар. Саме товари, якими обмінюються сторони є об’єктами договору.

У цьому випадку під поняттям «товар» слід розуміти будь-яку річ, тобто предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки (ст. 179 ЦКУ).

Але обов’язковою умовою має бути наявність права власності на цю річ у суб’єктів договору.

Ст. 181 ЦКУ передбачає, що речі можуть бути рухомими та нерухомими.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (ч. 1 ст. 181 ЦКУ).

Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі. Сюди ми можемо віднести, будь-які речі, що не заборонені в обігу, та які перебувають у приватній власності сторін. Це може бути електротехніка, меблі, устаткування, запчастини тощо.

Крім цього, ч. 5 ст. 715 ЦКУ передбачено, що договором може бути встановлений обмін майна на роботи (послуги).

В цьому випадку важливо зазначити у договорі, які саме роботи (послуги) необхідно виконати, їх обсяг та спосіб оцінки факту виконаних послуг.

При цьому договір міни вже буде мати змішаний характер зі звичайним договором купівлі-продажу та договором підряду, адже сторони виступатимуть як продавець-покупець у випадку передачі майна, та як замовник-підрядник у випадку виконання робіт.

Особливості укладання та виконання договору міни (бартеру) можуть бути передбачені не тільки ЦКУ, але й іншими законами. Наприклад, це стосується Закону України «Про врегулювання товарообмінних (бартерних) операцій в області зовнішньоекономічної діяльності» від 23 грудня 1998 р.

Що стосується міни державної та комунальної власності, то відповідно до п. 4 ст.  293 Господарського Кодексу України (надалі – ГКУ), не може бути об'єктом міни (бартеру) майно, віднесене законодавством до основних фондів, яке належить до державної або комунальної власності, у разі якщо друга сторона договору міни (бартеру) не є відповідно державним чи комунальним підприємством. Законодавством можуть бути встановлені також інші особливості здійснення бартерних (товарообмінних) операцій, пов'язаних з придбанням і використанням окремих видів майна, а також здійснення таких операцій в окремих галузях господарювання.

Не застосовуються норми про міну (бартер) до зовні подібних відносин, іменованим обміном. Так, не є договорами міни обмін житлових приміщень, здійснюваний наймачами-громадянами. При укладенні таких договорів не відбувається зміни власників. Не можна також розглядати як договір міни, вчинений громадянином, обмін придбаного в магазині доброякісного товару на інший. Надане покупцю право випливає з факту укладення договору купівлі-продажу.

Таким чином ми бачимо, що коло об’єктів цивільних прав, які можуть бути предметом договору міни, є значно ширшим, аніж при звичайній купівлі-продажу.

Сторони за договором міни (бартеру)

Даний вид договору не має спеціальних вимог до  його суб'єктного складу і до нього застосовуються положення щодо звичайного договору купівлі-продажу.

За загальним правилом, сторонами договору міни (бартеру) можуть бути:

• дієздатні фізичні  особи;
• юридичні особи (підприємства, установи і організації);
• фізичні особи-підприємці.

Проте наявність таких обмежень може мати місце за окремими законами.

Зрозуміло, якщо договір міни (бартеру) укладається у сфері господарювання, його сторонами можуть бути суб'єкти господарювання, визнані такими правилами ГК України.

Для укладання договору міни (бартеру) у сфері зовнішньоекономічної діяльності його сторони мають бути визнані суб'єктами такої діяльності щодо вимог, зокрема Закону України "Про зовнішньоекономічну діяльність".

Доплата та нотаріальне посвідчення

У випадку міни однієї квартири на іншу, чи будинку на квартиру, їх стан зазвичай не буде рівнозначним, що впливає на їх вартість.

Так само при обміні автомобіля на об’єкт нерухомості, вартість останнього зазвичай буде вищою, ніж вартість автомобіля.

В таких випадках ч. 3 ст. 715 ЦКУ передбачено, що договором може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості.

Відповідно до ст. 657 ЦКУ договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Такі угоди поєднують елементи договорів купівлі-продажу і міни, та мають змішаний характер.

Саме тому договір міни (бартеру) за цими об’єктами повинен складатися у нотаріуса, та у ньому зазначається положення про доплату у грошовому вигляді та порядок її здійснення.

Податки на доходи фізичних осіб за договором міни

Виходячи з того, що при міні (бартері) фізичними особами нерухомого майна, сторони виступають як продавці і покупці нерухомості, то до кожного з них застосовується положення про оподаткування за договорами купівлі-продажу такого майна.

З 1 січня 2022 року Законом України № 1914 «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень» було встановлено зміни у розміри оподаткування доходів фізичних осіб за договорами купівлі-продажу нерухомості.

Так, п . 172.1 ст. 172 Податкового Кодексу України (надалі –  ПКУ) встановлено, що без сплати податку фізичним особам можна буде продавати нерухомість лише якщо продаж (або в нашому випадку –  міна) відбувається у поточному календарному році вперше та таке майно перебуває у власності суб’єкта міни (бартеру) понад три роки. 

Ця норма стосується наступних об’єктів (ст. 172.1 ПКУ):

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
• земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину (п. 5 ст. 172.1 ПКУ).

За дотримання зазначених умов, суб’єкти договору міни звільняються від податку на доходи. При укладенні угоди міни бартеру, кожна сторона як покупець повинна сплатити обов’язкові платежі:

• військовий збір – 1,5%;
• держмито – 1%;
• збір до Пенсійного фонду – 1%;
• послуги нотаріуса.

Якщо у поточному календарному році, особа вже здійснювала продаж або міну об’єктів нерухомості, то у випадку укладення договору міни (бартеру) вдруге - ця угода буде оподатковуватись податком з доходів в розмірі 5% від суми договору.

Також ставка податку з доходів фізичних осіб у 5% буде застосовуватись, якщо фізична особа продає майно, не вказане у переліку ст. 172.1 ПКУ. Наприклад, нежитлові приміщення. Податок слід сплатити вже при першому продажу.

До 18% збільшиться ставка податку від чистого доходу у разі продажу фізичною особою третього та більше об’єктів нерухомого майна протягом року із вказаного раніше переліку. 

Тобто, якщо особа протягом року продає третю квартиру чи будинок, то від отриманого доходу слід сплатити 18% ПДФО та 1,5% військового збору. Такі ж податки доведеться сплатити, якщо продається протягом року, наприклад, другий об’єкт нежитлової нерухомості (п. 172.2 ст. 172.2 ПКУ).

Ви можете завантажити шаблон договору міни (бартеру) та акт прийому-передачі до нього за посиланням. Або ж скористатися розширеним функціоналом системи в частині ведення реєстру контрагентів, згенерувати договір, акт, рахунок, заповнений даними, а також підписати кваліфікованим електронно-цифровим підписом.